Aspectos jurídicos y fiscales en inversiones inmobiliarias en España para no residentes.

La recuperación del mercado inmobiliario en nuestro país ha llegado de la mano, en gran medida, de la inversión internacional en inversiones inmobiliarias. Esta inversión se ha hecho patente por el interés, en primer lugar, de los fondos de inversión internacionales, que a partir del año 2013 vieron en España un mercado interesante para realizar sus inversiones, en previsión de plusvalías y rentabilidades futuras.

Posteriormente, una vez España entró dentro del catálogo de los grandes inversores como zona de interés, este interés se trasladó al inversor individual, que vio la oportunidad de invertir en España a un precio razonable. Los motivos que pueden llevar a un inversor a hacer inversiones inmobiliarias pueden ser varios, pero destacamos:

  • La oportunidad de adquirir una residencia para su uso y disfrute. Tanto en las grandes capitales como en las zonas turísticas de la costa mediterránea.
  • Las inversiones inmobiliarias, con el objeto de rentabilizar la compra obteniendo rentas por la vía del alquiler.
  • El uso mixto, que en muchas ocasiones se produce, en donde el inversor utiliza el inmueble para su propio uso y trata de obtener una rentabilidad adicional, en muchos casos cediendo el activo a sus compatriotas a cambio de un precio.

Estos inversores, llamémosles, particulares, vienen a nuestro país buscando producto para invertir (inversiones inmobiliarias) y una vez han decidido la inversión, es inevitable que nos consulten sobre los efectos impositivos que la adquisición del activo, su mantenimiento y su posterior venta les implicará, y en muchas ocasiones nos consultarán sobre si es preferible la adquisición directa del inmueble o el uso de sociedades que sean las compradoras del activo. Obviamente la respuesta no es única y va a depender en gran medida del destino que los inversores decidan dar al inmueble.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) o impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO) para inversiones inmobiliarias

La compra de un bien inmueble, osea inversiones inmobiliarias, por parte de un no residente estará sujeta a tributación en nuestro país, de igual forma que lo estaría para un nacional. En la compra deberemos distinguir si estamos en presencia de una primera adquisición de inmueble, transmisión realizada por el promotor tras la edificación del inmueble o ante una segunda transmisión del mismo, considerando, en este último caso, si cabe o no la renuncia a la exención del IVA.

  • De estar en presencia de una primera transmisión, el inversor deberá tributar por el IVA a un tipo impositivo del 10%; adicionalmente, la operación estará sujeta al AJD, al tipo impositivo establecido por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el bien inmueble (así, en Cataluña el tipo impositivo será del 1,5%). Es importante señalar que, según el tipo de activo adquirido, el IVA soportado en la compra podrá ser deducible y recuperado por el inversor. Así, cuando estamos en presencia de la adquisición de locales, oficinas, etc. que se van a afectar a una actividad económica, este IVA será deducible, mientras que con carácter general si se trata de viviendas o activos que no se van a afectar a una actividad económica, el IVA no será deducible y se transformará en un mayor valor de la inversión. Si al adquirente le fuera de aplicación la regla de prorrata en el IVA, la deducibilidad del impuesto podrá ser parcial.
  • En una segunda transmisión, la venta estará sujeta a TPO, que en Cataluña tendrá un coste del 10% si el valor del inmueble es igual o inferior a 1.000.000€ y a partir de esa cifra pasará a tributar por el exceso al 11%.

Para aquellos casos en los que el IVA pudiera acabar siendo deducible, total o parcialmente, cabría la posibilidad de proceder a realizar la renuncia a la exención del IVA y por tanto sujetar la transmisión a este impuesto. La renuncia a la exención conlleva la aplicación de un tipo incrementado de AJD, que en la comunidad autónoma de Cataluña es equivalente al 2,5%. Adicionalmente a estos costes, el inversor deberá incorporar los gastos notariales y registrales que se generarán como consecuencia de las inversiones inmobiliarias.

Impuesto sobre el Patrimonio (IP) en inversiones inmobiliarias.

El contribuyente no residente propietario de un bien inmueble estará sujeto al IP por los activos situados en España, y la base imponible que deberá declarar será el mayor de los siguientes valores:

  • El precio de adquisición.
  • El valor catastral.
  • El valor comprobado por las autoridades tributarias.

El valor de la financiación vinculada a la adquisición (hipotecas) reduce la base imponible del impuesto.

El IP es un impuesto cuya recaudación está cedida a las comunidades autónomas y estas pueden establecer determinadas especialidades en el impuesto. En este sentido, es importante destacar que el inversor no residente aplicará la normativa estatal, salvo que el inversor sea residente en la UE, en cuyo caso podrá escoger entre aplicar la normativa estatal o la de la comunidad autónoma en donde se encuentre el activo o activos de mayor valor.

Los tipos impositivos, conforme a la normativa estatal, están entre el 0,2 y el 2,5 por 100. Adicionalmente, existe una exención general en el impuesto que conforme a la normativa estatal alcanza los 700.000€ y en Catalunya los 500.000€. En este caso es evidente que al no residente comunitario, caso de tener la mayoría de los bienes inmuebles en Catalunya, siempre le será más económico aplicar la normativa estatal antes que la de la comunidad autónoma de Cataluña.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

En relación a este impuesto, señalar que la fiscalidad es diferente si el inmueble va a ser utilizado para el uso propio del no residente o se va a destinar al alquiler.

En el primer caso, la persona física deberá tributar por las rentas presuntas por el uso del inmueble. Estas rentas se valoran en el 2% del valor catastral del inmueble o en el 1,1%, si el valor catastral se ha revisado en los últimos 10 años.

Respecto a los ingresos generados por el alquiler, se tributará por los ingresos reales obtenidos, con la particularidad de que, si el inversor es residente en la UE, los gastos soportados serán deducibles, mientras que si el inversor no tiene su residencia fiscal en la UE no tendrá la posibilidad de deducir gasto alguno, debiendo tributar por los ingresos íntegros que le genera la actividad.

El tipo impositivo será el 24% si no es residente en la UE y el 19% si reside en la UE, en inversiones inmobiliarias

Cuando el tipo impositivo sea distinto del general, y al efecto de poder aplicar un tipo inferior al 24% o poder aplicar determinados beneficios fiscales, como la deducción de gastos para residentes en la UE, será requisito imprescindible que se acompañe a la liquidación del impuesto una declaración de las autoridades fiscales del país de origen del no residente en donde se ponga de manifiesto que este es residente en aquel país. En el supuesto de no poder acompañar este certificado, que puede tener una validez de un año, el tipo que se aplicaría a las rentas obtenidas por el no residente será el tipo general del 24%.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Este es un impuesto municipal, que grava la propiedad sobre el bien inmueble y se devenga anualmente el día 1 de enero de cada año. Se calcula en base al valor catastral determinado por las ponencias de valores establecidas por los ayuntamientos.

Predecir el futuro nunca resulta sencillo y menos cuando de impuestos estamos hablando, ya que la normativa varía frecuentemente y lo que es válido a día de hoy tal vez no lo sea de aquí a uno o dos años.

En cualquier caso, a día de hoy, si tuviéramos que analizar la fiscalidad relativa a la enajenación de un bien inmueble en nuestro país, estaríamos hablando de una tributación del 19% del beneficio obtenido, es decir, entre la diferencia entre el coste de la compra, impuestos y otros gastos incluidos, y el valor de venta del inmueble.

Adicionalmente, es importante tener en consideración que, a las ventas realizadas por no residentes de fuera de la UE, la normativa española impone al adquirente la obligación de practicar una retención a cuenta de los impuestos del transmitente equivalente al 3% del valor de enajenación. Esta retención se practicará, en cualquier caso, aunque en la operación no se haya producido plusvalía alguna. Posteriormente, cuando el no residente realice su declaración de impuestos en España, este importe retenido a cuenta se descontará del impuesto a pagar y si hubiese habido un exceso de tributación se le devolverá.

Cuando hablamos de plusvalías por ventas a no residentes, al igual que cuando tratábamos los diferentes tipos de rentas que se generaban por el uso o la explotación de inmuebles en España, habrá que tener en consideración los convenios para evitar la doble imposición internacional que España tiene suscrita con diferentes países, ya que previsiblemente la totalidad del impuesto o una parte importante del mismo podrán ser deducidos como impuesto pagado en el país de origen del no residente.

En todos los convenios que España tiene firmados, la potestad tributaria se establece en el lugar en el que se sitúa materialmente el bien inmueble, si bien los convenios permiten al estado de residencia del transmitente poder someter a gravamen la plusvalía también en su país.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este impuesto es de carácter municipal y se encuentra regulado por la Ley de Haciendas Locales que da a los municipios la posibilidad de regular, dentro de determinados límites, su régimen tributario. El transmitente es quien debe pagar el impuesto y la cuantía se calcula en base al valor catastral del inmueble, el número de años que ha permanecido como propiedad del vendedor y un tipo impositivo que determinan anualmente las autoridades locales y que regulan, dentro de los límites a los que nos referíamos anteriormente, en las Ordenanzas Fiscales del municipio. En relación a este impuesto, únicamente tener en consideración las recientes resoluciones del Tribunal Constitucional que ponen de manifiesto que, de no haber plusvalía en la venta del inmueble, el impuesto no debe devengarse.

Es habitual que el inversor de inversiones inmobiliarias nos consulte sobre si es preferible tener los inmuebles de forma directa o bien por medio de sociedades. La respuesta dependerá del uso que se quiera dar al inmueble, en las inversiones inmobiliarias. Así, si el uso va a ser para el consumo del adquirente, la mejor alternativa, en principio, es que la adquisición sea directa y no se interpongan sociedades, por las particularidades que más adelante se indicarán. En relación a los impuestos derivados de la adquisición (IVA, AJD o TPO, el IBI, por el mantenimiento, y al IIVTNU, por la venta) nos remitimos a lo indicado en el apartado anterior.

Las especialidades se producen en relación a los siguientes impuestos.

Impuesto sobre el Patrimonio.

En este supuesto, si el accionista de la sociedad es una persona física, deberá declarar por el IP en los términos a que nos referíamos en el apartado anterior del IP, pero debiendo declararse las acciones por el mayor de los siguientes valores:

  • Valor teórico contable de la sociedad.
  • Valor nominal de las acciones.
  • Valor que resulte de capitalizar al 20% el promedio de los beneficios obtenidos en los tres ejercicios anteriores a la fecha de devengo del IP.

No obstante, si las cuentas anuales de la sociedad están auditadas podrá declararse por el valor teórico contable, aunque cualquiera de los otros dos valores sea superior.

En relación al devengo de este impuesto y vinculado a la tenencia de las participaciones, habrá que revisar los convenios internacionales para evitar la doble imposición, ya que algunos de ellos conceden una exención para IP.

Impuesto sobre Sociedades (IS).

Las particularidades que debemos tener en consideración en relación al IS son las siguientes.

El tipo impositivo será del 25 por 100 del beneficio obtenido por la entidad, siendo todos los gastos vinculados a la actividad fiscalmente deducibles, siempre que el inmueble se entienda afecto a una actividad económica.

Es importante destacar que, si el inmueble va a ser usado por socios o administradores de la entidad, total o parcialmente, aplicará la legislación sobre precios de transferencia y, por lo tanto, deberá calcularse un alquiler de mercado por el uso que se vaya a hacer sobre el inmueble, habitualmente una vivienda. Este alquiler será ingreso para la sociedad y deberá tributar por el impuesto.

Lo propio ocurrirá con el beneficio que se genere con la venta del inmueble, que tributará por IS. En este supuesto, como quien vende es una sociedad española, el comprador no estará obligado a practicar la retención del 3%.

Posteriormente, si estos ingresos por la renta o beneficios por la venta quieren ser distribuidos a los socios de la entidad, deberá analizarse convenientemente tanto la aplicación en países miembros de la UE de la directiva matriz-filial, que exonera de tributación a determinados dividendos, como los convenios suscritos por España con el país de residencia del socio o socios de la entidad.

Impuesto sobre Activos no Productivos.

Se trata de un impuesto de reciente creación, que aplicará, en su caso, en Cataluña, y cuyo primer devengo se produjo el 30 de junio pasado, pero que aún no ha podido ser liquidado por falta del correspondiente desarrollo reglamentario. Adicionalmente, es importante destacar que la ley que lo regula ha sido impugnada ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno español.

En el caso de sociedades tenedoras de inmuebles en Cataluña, la base imponible será el valor catastral del inmueble, la cuota estará entre tipos del 0,210% y el 2,750% es el último tipo aplicable a bienes inmuebles no afectos de más de 10.695,99€ de valor catastral. En cualquier caso, deberemos estar a la espera de ver cómo prospera el recurso de inconstitucionalidad al que nos referíamos anteriormente.

Finalmente, en ocasiones, quien invierte en nuestro país ya dispone de una entidad constituida en su propio país, por lo que quien invierte no es una sociedad española, sino que es una entidad no residente.

En este caso, mencionar que a pesar de que una sociedad no residente no debiera pagar IP en España si sus accionistas son asimismo no residentes, una resolución de la Dirección General de Tributos (V4968-16) considera que sí pueden estar sujetas al IP, pese a ser no residentes, si los activos principales de la sociedad están situados en España.

Por otra parte, la venta que hagan estas entidades de sus activos, en la medida en que no sean residentes en países de la UE, también estarán sujetas a la retención del 3%.

Visados de inversor y permiso de residencia en España.

Esta fórmula, existente en otros estados de nuestro entorno, es una forma de atracción del capital extranjero a nuestro país, ofreciendo la posibilidad al inversor de determinados importes, de obtener la residencia en España.

La inversión requerida puede revestir diferentes formas. Destacaremos las que tienen que ver con la inversión directa o indirecta en bienes inmuebles a la que nos hemos referido a lo largo de este artículo:

  • Inversiones en bienes inmuebles situados en España con una inversión neta mínima de 500.000€.
  • Inversión de más de 1.000.000€ en acciones o participaciones, de entidades cotizadas o no cotizadas.

Para poder obtener la residencia en España, el inversor deberá poder demostrar:

I.- la efectividad de la inversión y su importe.

II.- que dispone de un seguro sanitario privado contratado en España.

III.- certificado de familia (si el cónyuge y/o los hijos dependientes solicitan también el visado).

IV.- certificado de antecedentes penales.

V.- poder demostrar la estancia en España de al menos un día al año.

Interés por inversiones inmobiliarias

Es evidente que la ventaja que a un inversor no comunitario le puede representar la posibilidad de obtener este permiso de residencia es un valor añadido que en ocasiones puede hacer decantar la balanza a un inversor internacional para optar por invertir en España.

FUENTE: Revista Inmoscòpia
http://www.immoscopia.com

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