Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

 

Les taxacions immobiliàries

El Banc d’Espanya està preparant una guia per posar límit als models de valoració (coneguts com AVM, per les sigles en anglès Automated Valuation Model) que utilitzen les entitats bancàries espanyoles per taxar els immobles que constitueixen garanties i els adjudicats. El supervisor va llançar una consulta pública per rebre opinions i suggeriments referides a aquesta guia per part de les associacions representatives del sector.

Els AVM de les taxadores que treballen per als bancs són uns models automatitzats que ‘permeten realitzar valoracions de forma massiva ia baix cost, però assumint un determinat grau d’error dels resultats, derivat que el model, per definició, no recull la totalitat de les variables que hipotèticament afecten el valor ‘, segons constata el Banc d’Espanya en el seu projecte de guia.

Per paradoxal que sembli, les entitats bancàries a Espanya han comptat en el passat amb una certa laxitud a l’hora de realitzar taxacions immobiliàries, el que els ha permès presentar valoracions amb un component de subjectivitat (un mateix actiu valorat de manera diferent en dues entitats ) quan no directament allunyades de la realitat del mercat.

L’objectiu del Banc d’Espanya és promoure unes bones pràctiques entre les societats de taxació espanyoles que utilitzen sistemes interns basats en models automatitzats, de manera que valorin els actius immobiliaris presents en el balanç dels bancs de manera fiable i amb la menor discrecionalitat possible.

Tal com reflecteix el projecte de guia, que podrà rebre esmenes fins al pròxim 7 de novembre, el Banc d’Espanya pretén que només siguin aptes uns determinats models automatitzats: aquells que segueixin les pràctiques ‘generalment acceptades per a immobles que comptin amb un cert grau d’homogeneïtat ‘. És a dir, que només seran vàlides aquestes valoracions massives quan es realitzin respecte a immobles similars en un mercat en el qual s’efectuïn transaccions de forma activa

La guia, a més, entra en detall i especifica les pràctiques concretes de valoració que hauran de seguir les taxadores per comptar amb el vistiplau del supervisor:

1.- Podran usar quatre models diferents, tots ells amb base matemàtica. No obstant això, el Banc d’Espanya preveu la possibilitat que els resultats obtinguts amb els AVM és puguin modificar amb un ‘judici expert’ o mitjançant comprovacions addicionals per part dels taxadors.

2.- Dos models automatitzats, segons especifica el Banc d’Espanya, han de donar com a resultat dos valors per cada immoble. D’una banda, un valor ‘de mercat’, que s’utilitzarà com a referència en les valoracions d’immobles adjudicats, i per un altre un valor ‘hipotecari’, que serà la base a l’hora d’avaluar ‘dels immobles en garantia d’operacions de finançament hipotecària ‘, tal com assenyala el projecte de guia.

3.- Les estimacions de les taxadores hauran de ser contrastables amb la realitat del mercat. Així, els resultats de les valoracions automatitzades s’hauran de comparar amb les transaccions i els preus reals d’altres immobles similars, tant en ubicació com en dimensions i construcció (entre altres factors), realitzades en l’any anterior a la data d’emissió dels models interns.

4.- Els models automatitzats també hauran de ser traçables; és a dir, que han de poder sotmetre a revisió per part de tercers en tots els seus passos.

5.- S’han de excloure, a més, aquells immobles que no es puguin incloure en aquests processos massius per no complir amb els requisits mínims d’informació.

Actualment, hi ha 35 societats de taxació operatives en el mercat espanyol, segons els registres del Banc d’Espanya. Aquestes societats, segons preveu el projecte de guia sotmès a audiència pública, hauran de tenir a disposició del supervisor un document intern ‘en què constarà tota la informació relativa als AVM utilitzats, incloent-hi els procediments i proves realitzades per a la seva calibració i contrast’.

FONT: Diario Expansión

http://www.expansion.com

Si te ha gustado la publicación de “Límit a les taxacions immobiliàries de la banca”, también te puede interesar

Firma digital para comunidades de propietarios

Firma digital para comunidades de propietarios

Certificados de firma digital para comunidades de propietarios.

Tal como estipula la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y el Real Decreto Ley 11/2018 de 31 de agosto, que modifica la disposición final séptima de la Ley 39/2015, entre otras obligaciones se establece que los autónomos, las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica se han de relacionar electrónicamente con las Administraciones Públicas.

Entre las entidades sin personalidad jurídica se incluyen las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las comunidades de propietarios.

Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro, siendo que las presentaciones de documentos y solicitudes dirigidos a la Agencia Tributaria deben realizarse obligatoriamente a través del registro electrónico (http://www.agenciatributaria.gob.es).

El incumplimiento de esta obligación puede ser constitutivo de la infracción tributaria prevista en el artículo 199 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que establece la imposición de una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 250 euros.

Se excluyen de esta obligación de presentación por vía electrónica las excepciones previstas en el resto de la normativa vigente que obligan a la presentación en papel o soporte físico (originales de avales, documentos notariales, judiciales, etc.).

Para conocer con más detalle los aspectos contemplados en la actual normativa, la Agencia Tributaria pone a disposición de la ciudadanía la siguiente dirección web:

http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Historico/2016/Nuevos_sujetos_obligados_a_relacionarse_electronicamente_con_la_Agencia_Tributaria__Ley_39_2015_.shtml

Con objeto de que las comunidades de propietarios que administra Finques Chicote puedan disponer de un certificado digital que permita el acceso electrónico al buzón de notificaciones de la Administración Pública tal como exige la mencionada ley, hemos  firmado un acuerdo de colaboración con DEH Online, empresa certificadora legalmente autorizada por la Administración, para dotar a dichas comunidades de propietarios de su propio certificado digital y su correspondiente sistema de vigilancia de notificaciones electrónicas.

El servicio de DEH Online incluye:

1- Certificado Digital: emisión, renovación, suspensión, revocación, y backup.

2- Notificaciones Electrónicas: vigilancia, recogida/firma, y envío por email certificado, en archivos PDF, de las Notificaciones Electrónicas de las Administraciones Públicas dirigidas a su NIF en el buzón 060.

Para más información sobre quién es DEH Online y cuál es el abanico de servicios que brinda, puede visitarles en:

http://www.dehonline.es

 

Si te ha gustado la publicación de Firma digital para comunidades, también te puede interesar

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

hisenda penalitza

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda “penalitza” a qui vengui barat un pis.

Si ha comprat o heretat una casa a un preu “xollo”, Hisenda penalitza en exigir pagar més d’ITP o Impost de Successions. Però si ha venut “barat” un pis, el fisc també castiga. Com? Obliga els contribuents a tributar per un guany patrimonial en el seu IRPF superior al declarat, perquè considera que el valor d’escriptura no és el de mercat.

Quan es ven una casa, el venedor ha de declarar en el seu IRPF el guany o pèrdua patrimonial obtingut, per la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió. Aquest últim, és l’efectivament satisfet en l’operació, llevat que sigui inferior al de mercat. I per comprovar si hi ha diferència de preu, Hisenda es basa en els valors comprovats per les comunitats autònomes als contribuents, que han comprat o heretat un immoble a un preu inferior al que estima la CCAA corresponent. I això, per a cobrar més ITP o Impost de Successions i Donacions (ISyD).

Si per exemple un contribuent va vendre per 150.000 euros, però aquest valor ha estat comprovat en l’ITP del comprador, i s’ha fixat en 250.000 euros, aquest és el valor pel qual Hisenda considera que va haver de declarar-se la compravenda de l’immoble també en l’IRPF.

Per tant, el comprador haurà de pagar més ITP i el venedor haurà de pagar més IRPF perquè el guany patrimonial serà més gran, segons Hisenda.

“I tot això, perquè considera que l’immoble té un valor de mercat superior al d’escriptura. En definitiva, per haver venut “barat”.

Hisenda penalitza

Hisenda pot fer-ho, però no de forma automàtica i generalitzada. La raó és que el valor a declarar en l’ITP i en l’IRPF és diferent. En el primer, és el valor real de l’immoble, i en el segon, el valor de transmissió es correspon amb el valor de mercat (si és superior al satisfet). I valor real i valor de mercat no son sempre el mateix.

Tots dos valors, tot i que equivalents, no són plenament assimilables, ni en tots els casos. I és que, tot i que en principi el valor de mercat d’un immoble hauria de reflectir el que aquest val en realitat, no sempre serà així. El valor de mercat es veu contínuament afectat per l’oferta i la demanda existent.

Per això, el tècnic competent de l’Agència Tributària ha de justificar en cada cas que el valor real extret de la comprovació de valors d’ITP realitzada, es correspon amb el valor de mercat de l’immoble.

Això serà especialment necessari quan el valor real en l’ITP s’hagi determinat utilitzant algun dels mètodes de comprovació dels que preveu l’article 57.1 de la Llei general tributària que, per la seva metodologia, no té en compte les circumstàncies específiques de cada immoble ( coeficients sobre el valor cadastral i preus mitjos en el mercat, per exemple).

Amb tot, el contribuent a qui Hisenda exigeixi pagar més d’IRPF pot sol·licitar la taxació pericial contradictòria i, per tant, demanar la suspensió del deute tributari, mentre recorre.

Què pot fer el contribuent afectat?

En aquests casos, Hisenda notificarà normalment al contribuent l’inici d’un procediment de comprovació limitada. I és que dins d’aquests procediments és possible dur a terme actuacions concretes de comprovació de valors. No obstant això, en el procediment de comprovació limitada l’Administració no pot dur a terme actuacions fora de les oficines de l’Administració Tributària.

Llavors, com dur a terme l’obligatòria visita del perit requerida en aquests casos?

Aquest procediment conclourà amb una liquidació, que és la que podrà recórrer el contribuent, primer davant el Tribunal Econòmic Administratiu Regional i, si cal, davant del Tribunal Superior de Justícia competent.

Sempre és aconsellable que el contribuent recorri, perquè la comprovació del guany patrimonial obtingut es basa en les valoracions fetes en expedients de comprovació de valors, que estan sent massivament anul·lats en els tribunals, tant judicials com administratius.

A més, cal recordar que la visita del perit a l’immoble comprovat és obligatòria i la valoració ha de ser motivada i individualitzada. No recorrent aquestes valoracions i donar-les per bones (tant el comprador en el seu ITP, com el venedor en el seu IRPF), suposa fer-li un autèntic regal a Hisenda.

FONT: Idealista

https://www.idealista.es

Si te ha gustado la publicación Hisenda penalitza, también te puede interesar

La recuperació de calor als edificis

La recuperació de calor

Consorci de l’habitatge de Barcelona: Convocatòria 2018.

Consorci de l’habitatge de Barcelona: Convocatòria 2018.

Consorci de l’Habitatge de Barcelona: Convocatòria 2018.

El 14 de juny s’ha publicat al DOGC núm. 7642 la convocatòria d’Ajudes a la rehabilitació dels elements comuns d’edificis d’habitatges a la ciutat de Barcelona 2018.

El termini de presentació de les sol·licituds d’iscripció a la convocatòria s’inicia el 15 de juny i finalitzarà el 30 de novembre de 2018 (es podrà tancar el termini d’admissions en data anterior o posterior a l’establerta, en funció de les disponibilitats pressupostàries).

La dotació econòmica inicial d’aquests ajuts és de 14.395.000 euros. (9.494.000 euros de l’Ajuntament + 3.000 euros de la Generalitat + 1.900.000 euros de remanent d’exercicis anteriors).

Aspectes diferenciadors d’altres convocatòries:

  • Se suprimeix l’ajuda per a la redacció de l’ITE i del Certificat d’Eficiència Energètica.
  • Segueixen essent documents necessaris per a la sol·licitud dels ajuts.
  • S’han modificat els imports de les subvencions i el topall de l’import subvencionable per edifici. També existeix un topall per a l’habitatge. Essent el màxim de la subvenció final el valor més restrictiu d’ambdós.
  • Es mantenen els ajuts de cohesió social (fins al 100%). A l’actual convocatòria s’ha incrementat fins a tres vegades l’IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya).

En els edificis que incloguin habitatges llogats, només se subvencionaran aquelles que acreditin que:

  • Disposen d’un contracte de lloguer amb un termini mínim de 5 anys de vigència.
  • Que el preu del lloguer està per sota del màxim previst dins del marge de l’Índex de referència de preus de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
  • No siguin habitatges d’ús turístic.

En edificis que incloguin habitatges buits, la concessió de la subvenció quedarà condicionada a la seva inclusió en la Borsa de Lloguer Social de Barcelona per un període de 5 anys.

En edificis de propietat horitzontal la subvenció es reduirà proporcionalment al percentatge de despeses comunes de les afectades.

En edificis de propietat vertical, es denegarà la totalitat de la subvenció sol·licitada.

Facilitem document on es detallen els aspectes més rellevants de la convocatòria 2018. On es detalla la Convocatòria 2018 del Consorci de l’Habitatge de Barcelona.

FONT: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida

http://www.cafbl.cat

 

También te puede interesar

Ocupacions il·legals d’habitatges

ocupacions il·legals d'habitatges

Aprovada la Llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges.

Aprovada la Llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges.

Aprovada la Llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges.

La llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges, la denominada “Llei antiocupacions” ha estat publicada al BOE núm. 142 de data 12 de juny  i entrarà en vigor el pròxim 2 de juliol, després de ser ratificada pel Senat.

Aquesta modificació legislativa pretén acabar amb el calvari judicial que han d’afrontar les persones que es troben per sorpresa amb el seu pis o habitatge ocupats. El litigi per expulsar per via judicial als intrusos, avui en dia, pot durar fins a dos anys o més. En canvi, amb aquesta reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil el desallotjament es podrà realitzar de forma inicial en el procediment, amb el caràcter de mesura cautelar.

Aquesta modificació només s’aplicarà en els casos en què els propietaris de l’immoble afectat siguin persones físiques, entitats sense ànim de lucre i entitats públiques propietàries d’habitatges socials. L’exclusió de les persones jurídiques obeeix a la voluntat del legislatiu que entitats financeres, fons d’inversions o immobiliàries no puguin resultar afavorits amb aquesta reforma legal.

Si s’han identificat els ocupants, l’autoritat judicial donarà trasllat als serveis públics competents en matèria de política social per si procedís la seva actuació perquè en el termini de set dies puguin adoptar-se les mesures de protecció que en el seu cas sol·licitin i procedeixin.

L’efecte principal d’aquesta reforma processal civil, és que es pretén dotar al propietari d’una acció sumària que permeti la immediata recuperació de la plena possessió de l’habitatge, encara que es desconegui la identitat dels ocupants, previ requeriment judicial perquè aquests aportin en el termini de cinc dies el títol legal que justifiqui la seva possessió; en cas contrari, el Tribunal ordenarà de forma immediata el lliurament de l’habitatge al titular demandant i contra aquesta resolució no hi ha possibilitat de recurs.

També cal mencionar que amb aquesta reforma es constata que són les Administracions Públiques, en l’àmbit de les seves respectives competències, a les que correspon garantir les polítiques públiques en matèria d’habitatge conforme a allò que es preveu en l’article 47 de la CE. Preservant-se, també, el dret a la propietat privada de l’art. 33 CE.

FONT: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida

http://www.cafbl.cat

También te puede interesar

Las ayudas a la compra y el alquiler se aprobarán con efectos retroactivos a enero

Las ayudas a la compra y el alquiler se aprobarán con efectos retroactivos a enero

Las ayudas a la compra y el alquiler se aprobarán con efectos retroactivos a enero

La aprobación del Plan de Vivienda entra en su recta final.

El Gobierno llevará esta medida al Consejo de Ministros en breve, para ayudar a la compra y el alguiler. Los planes de Fomento pasaban por aprobar este programa en enero, pero finalmente ha retrasado su puesta en marcha para incluir «medidas de acuerdo con las comunidades autónomas» que permitan «agilizar la puesta en marcha de las ayudas».

Para evitar que este retraso afecte a los beneficiarios del programa, el Plan de Vivienda tendrá carácter retroactivo. Es decir, las ayudas podrán solicitarse con efectos al 1 de enero. Así lo anunció recientemente el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, en el Congreso de los Diputados donde añadió que se exigirá a las comunidades autónomas que cofinancien el 30% del programa, planteado en mayo de 2017.

Esta y otras cuestiones serán debatidas en la Conferencia Sectorial de Vivienda, que según Fomento será convocada durante la primera quincena de marzo. Antes de ello el Plan de Vivienda deberá ser aprobado por el Consejo de Ministros, lo que deja a Fomento con un margen de un mes para presentar la medida.

Una vez esta pase el filtro de la Conferencia Sectorial, comenzarán a perfilarse acuerdos bilaterales entre las comunidades y el Gobierno, paso previo a la aplicación definitiva del proyecto. Ayer, el ministro de Fomento argumentó que toda la demora mostrada por el Ejecutivo hasta el momento La aprobación del Plan de Vivienda 2018-2021 se produce en un contexto de marcado crecimiento del sector inmobiliario.

Precisamente el martes se conoció que la compraventa de viviendas creció un 14,6% en 2017, registrando así el mayor incremento de la última década y acercándose a las 500.000 operaciones. A ello hay que sumar que los precios del alquiler acumulan ya varios años cosechando importantes alzas de precios en comunidades como Madrid, Barcelona o el País Vasco, lo que ha añadido valor a la vivienda como inversión.

El Plan de Vivienda recoge ayudas de hasta 10.800 euros para aquellos menores de 35 años que decidan adquirir un inmueble, siempre y cuando no tengan una vivienda en propiedad, su renta sea inferior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y el inmueble vaya a constituir su residencia habitual.

Asimismo el Gobierno pretende contrarrestar la subida de precios que ha registrado el alquiler en España durante los últimos años. Para ello, establece financiar parte del arrendamiento a los jóvenes y a mayores de 65 años, que podrán recibir ayudas de hasta el 50% del importe del alquiler de un piso. Todo ello siempre y cuando la renta mensual sea inferior a 900 euros.

De igual forma, se amplía el límite de las rentas de alquiler hasta los 900 euros (desde los 600 anteriores) por el que los colectivos más desfavorecidos (hogares por debajo del triple del IPREM) podrán acceder a ayudas de hasta el 40% del alquiler. Las ayudas podrán extenderse durante un periodo de tres años.

FUENTE: ABC
http://www.abc.es/economia/abci-estas-ayudas-aquiler-y-compra-vivienda-gobierno-aprobara-menos-201802142048_noticia.html

También te puede interesar

Alquileres turísticos que se escapan al control

alquileres turísticos