Cases modulars: pros i contres.

Cases modulars: pros i contres.

Cases modulars: pros i contres.

 

I si la teva nova casa és modular? Abans de decidir, analitza pros i contres.

L’edificació d’un habitatge fabricat en un taller i transportat en la seva ubicació definitiva competeix amb l’obra nova tradicional, però hi ha peculiaritats que és millor conèixer per endavant.

La reactivació del sector de la construcció, que al juliol va ostentar el creixement en permisos d’obra nova més consistent des de 2008, té un actor relativament nou en les anomenades cases modulars, és a dir, aquelles estructures i tancaments que es fabriquen per parts en un taller , per a ser transportades i acoblades posteriorment en el lloc escollit pel propietari. Segons dades del directori de professionals de la construcció Habitissimo, les edificacions modulars han passat d’unes 2.000 el 2015 a 7.000 el 2017, un valor absolut sens dubte residual comparat amb l’obra nova tradicional -ja que només entre agost de 2017 i juliol de 2018 es van visar 93.655 habitatges de nova planta-, però que suposa un increment del 250% en dos anys.

Davant de les innegables avantatges d’aquest tipus d’habitatge, hi ha també traves, que el potencial usuari haurà de conèixer i avaluar abans de decantar-se per ell.

L’estalvi de diners i temps d’espera, i el disseny personalitzat, són les principals avantatges competitius de les cases modulars, segons l’opinió dels professionals que es dediquen a la seva fabricació i venda. “Els terminis de lliurament passen de 18 o 24 mesos de la construcció tradicional a aproximadament la meitat”, segons el gerent d’industrialització de Aedas Homes, el negoci, basat en la fabricació industrialitzada de residències li permet oferir habitatges unifamiliars adossats de 197 metres quadrats per 370.000 euros a Torrejón de Ardoz (Madrid), entre d’altres projectes.

En tractar-se d’un procés industrialitzat, el control de qualitat és major, així com la relació entre qualitat i preu. Les economies d’escala que es poden fer en la producció, llavors, són clau per entendre aquests avantatges.

Així com es diu que una casa no es construeix a partir de la teulada (o, potser, sí, en el cas dels habitatges modulars), de la mateixa manera, abans de decidir el disseny del seu futur domicili, el propietari haurà de tenir un terreny sobre el qual edificar-lo. Haurà de ser urbanitzable i, si és pla, el projecte serà més senzill i barat, encara que no ha d’haver problema per modificar-lo o adaptar l’habitatge a les seves característiques

En el cas de no haver-ho adquirit encara, el terreny es podria comprar a través d’un préstec al consum, que l’import màxim serà de 60.000 euros. Una hipoteca també és una opció, però és molt probable que amb ella no es pugui finançar més que el 50% o el 60% del valor de la compra del terreny, amb un termini d’amortització d’entre 10 i 15 anys.

El pas posterior és la subscripció d’un préstec hipotecari, anomenat autopromotor, per a la construcció de l’habitatge. Les cases modulars són hipotecables com qualsevol habitatge que s’hagi de construir. Obtenir una hipoteca si ja s’ha constituït una altra per a adquirir el terreny no és tan fàcil. En aquest cas, les entitats finançaran només el 60% del valor de l’immoble. A més, si poden canviar d’ubicació amb tan sols pujar-los a un camió, no podran considerar-se béns immobles. Per tant, els bancs només concediran un préstec al consum o una hipoteca sobre un altre bé com a garantia.

Per contra, si l’habitatge comptés amb fonamentació, accés a subministraments, llicència i projecte, rebria el mateix tractament que un bé immoble. La clau està en aquests elements, que són altres tantes condicions d’accés al Registre de la Propietat.

Però, si en l’habitatge de construcció tradicional es finança habitualment fins a un 80% de la taxació, com taxar una casa modular si l’edifici no s’ha construït encara? En aquest supòsit, per determinar el valor futur de la casa, “la companyia taxadora examinarà el projecte d’obra juntament amb el terreny. Per contra, quan l’habitatge modular pertany a una promotora immobiliària, com en el cas de Aedas Homes, el futur propietari podrà sol·licitar una hipoteca normal i corrent. Les condicions són les mateixes que en qualsevol promoció d’obra nova.

Com passa en qualsevol tipus de construcció, el client haurà de comptar també amb la llicència urbanística i d’obra, un permís atorgat per l’Ajuntament en què s’ubicarà el immoble. El seu cost ronda el 2% del valor del terreny. Altres llicències complementàries poden ser demandades per les administracions locals.

Un cop construïda la casa, caldrà sol·licitar la cèdula d’habitabilitat, el preu és l’1% del cost de l’habitatge, així com l’alta de tots els subministraments. La majoria de les empreses del sector s’encarreguen de preparar tota la documentació necessària per a presentar als ajuntaments i, d’aquesta manera, legalitzar l’habitatge.

Tampoc caldrà oblidar-se del segur de llar. En aquest tipus d’habitatge cal prestar atenció a la possible presència de materials combustibles, així com al fet que moltes instal·lacions corren per sota del forjat i les comeses estan enterrades, el que redueix l’eficàcia d’algunes assegurances.

Un altre element que cal tenir en compte és que, en venir la casa literalment muntada de fàbrica, moltes vegades no es trobaran reparadors independents i el client haurà de buscar al fabricant perquè li gestioni qualsevol incidència. “Això implica buscar un assegurador que estigui disposat a indemnitzar abans de la reparació. Tampoc haurà de posar pegues quan el seu client sol·liciti perit i indemnització i haurà de ser àgil en la gestió i el pagament.

 

FONT: El País

http://www.elpais.es

Si t’ha agradat la publicació de “Cases modulars: pros i contres”, també et pot interessar

Catalunya suprimeix els tipus reduïts en AJD

Catalunya suprimeix els tipus reduïts en AJD

Catalunya suprimeix els tipus reduïts en AJD.

Catalunya va decidir el passat dia 13 de novembre avançar-se a la resta de comunitats autònomes i suprimir mitjançant un decret els tipus reduïts de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD).

Ara, seran les entitats financeres i no els contribuents els que paguin aquest tribut, i segons la Generalitat, ja no té sentit que hi hagi un tipus reduït per a tres col·lectius: persones amb discapacitat, menors de 32 anys i els compradors d’habitatge de protecció oficial (HPO).

A partir d’ara, tots els préstecs hipotecaris mantindran un mateix tipus impositiu, del 1,5%, que seguirà sent el més alt d’Espanya i que ja tenen Andalusia, Aragó, Comunitat Valenciana, Castella i Lleó, Galícia i Múrcia.

Amb aquests canvis, la Generalitat preveu recaptar 16,5 milions d’euros més, segons els càlculs de la Conselleria d’Economia i Hisenda.

Fonts d’aquest departament asseguren que prenen aquesta decisió per seguretat jurídica, per tal d’eliminar qualsevol dubte que puguin tenir els ciutadans i les entitats financeres. No hi haurà canvis per a les exempcions que estableix la llei per a organitzacions religioses, l’obra social vinculada a les antigues caixes d’estalvis o entitats sense ànim de lucre reconegudes per les administracions.

Fins ara, a més del tipus general del 1,5% a Catalunya, hi havia tres tipus reduïts: per als joves de menys de 32 anys que signessin una hipoteca per a la compra d’un habitatge habitual i les persones amb una discapacitat acreditada igual o superior a el 33%, se situava en el 0,5%.

En el cas de la compra de pisos en règim de protecció oficial, era del 0,1%. Aquesta regulació s’establia en la llei d’acompanyament dels Pressupostos de 2001, que ara deixa d’estar en vigor.

La gran majoria de la recaptació per AJD procedeix dels actes notarials pels préstecs hipotecaris. Aquest any, la Generalitat preveia ingressar per aquest tribut 479.400.000. Fins a l’agost, la seva recaptació es situava en els 328.100.000, un 15% més que l’any anterior. Aquesta figura és considerada com un dels millors termòmetres per conèixer el dinamisme de l’economia. A Catalunya, la seva major recaptació es va viure just abans de la crisi. El 2006, va ingressar 1.663 milions, i el 2007, 1.502.000.

A partir de 2008, va experimentar una caiguda en picat: 892 milions el 2008, 624 el 2009, 519 el 2010, 477 el 2011, 365 el 2012 i 301 el 2013. No obstant això, en els últims cinc anys s’ha anat recuperant: 308 milions el 2014, 368 el 2015, 398 el 2016 i 460 el 2007, la dada més alta en set anys. Però segueix sent una quarta part del màxim històric abans de la crisi.

FONT: Diario Expansión

http://www.expansion.es

 

Si t’ha agradat la publicació de “Catalunya suprimeix els tipus reduïts en AJD”, també et pot interessar

La compra d’habitatges sobre plànol

La compra d’habitatges sobre plànol

La compra d’habitatges sobre plànol.

La compra d’habitatges sobre plànol o adquirir una llar que es coneix virtualment té avantatges, però cal estar atent a algunes qüestions per evitar sorpreses.

Els controls perquè no torni a haver-hi una superproducció de cases; la descompensació entre la demanda i l’oferta d’habitatges; les condicions de finançament per a la seva construcció; una major facilitat per al pagament, i la possibilitat d’adaptar les característiques d’aquesta llar a les necessitats del potencial comprador, fan que moltes promocions es realitzin sobre plànol.

Encara que, en general, el principal atractiu de la compra d’habitatges sobre plànol és econòmic, ja que, de vegades, pot portar algun descompte per al comprador, aquest també ha de saber els riscos que assumeix amb aquesta elecció.

els principals riscos tenen a veure amb la solvència del promotor i del projecte que es va a executar; amb el calendari establert dels pagaments a compte; el compliment dels terminis de lliurament de l’habitatge, i les característiques i qualitats de l’immoble contractades.

Cal no oblidar que els terminis de lliurament és poden veure afectats per molts diversos motius.

Entre d’altres, la inseguretat jurídica per canvis normatius i en matèria d’urbanisme per anul·lació de planejaments, encara que es compti amb llicència d’obra.

En una decisió tan important com és la compra d’un habitatge, principalment si és el primer, no es pot donar puntada sense fil. El Colegio de Registradores, en la seva guia “Cómo comprar una vivienda en España”, recomana “no signar contracte, ni lliurar quantitat a compte alguna, sense comprovar que la promotora amb la qual estem contractant existeix, i que la persona que signa en el seu nom està facultada per fer-ho.

Per obtenir certa informació de la companyia en qüestió, que ens porti a verificar que estem davant d’una empresa solvent i amb trajectòria en el sector, és important acudir al Registre Mercantil, i també visitar pàgines webs especialitzades en anàlisi de solvència, com ara Axesor i Einforma, entre altres.

Així mateix és important el consultar en el Registre de la Propietat que el solar sobre el qual es construirà és propietat de la promotora i que l’edificació que s’aixecarà ha estat autoritzada per l’ajuntament, mitjançant la concessió de la corresponent llicència.

Però, hi ha més aspectes que s’han de tenir en compte abans de la signatura del contracte: A més de revisar tota la documentació que la promotora faciliti, és convenient que el contracte signat se l’incorpori amb detall les característiques de l’immoble i vagi acompanyat d’uns plans; adjunti una memòria de qualitats detallada; concreti clarament el preu final de l’habitatge més impostos i la forma de pagament (confirmant que les quantitats avançades per part del comprador estan degudament assegurades), i determini amb precisió la data de lliurament de les claus al comprador.

Pot succeir, no obstant, que els promotors no atenguin les sol·licituds de documentació annexa, o a les exigències dels demandants dels seus habitatges, de manera que només ofereixin la possibilitat d’adherir-se al contracte-formulari realitzat específicament per a la promoció. En aquests casos només cal no acceptar el contracte i buscar una altra promoció en competència que actuï de manera més transparent.

Plano de construción

 

I si la construcció no s’inicia o no arriba a bon fi en el termini convingut de lliurament? En principi, el comprador no ha de tenir problema en recuperar les quantitats que va avançar si la promoció es malmet. La Llei d’Ordenació de l’Edificació vigent obliga els promotors a garantir la devolució de les quantitats lliurades més els interessos legals, mitjançant un contracte d’assegurança de caució subscrit amb entitats asseguradores degudament autoritzades per operar a Espanya, o aval solidari emès per entitats de crèdit degudament autoritzades.

Ara bé, la contractació d’aquestes assegurances és obligatòria per a la promotora des de l’obtenció de la llicència d’edificació, de manera que les quantitats que puguin lliurar-se a la mateixa amb anterioritat poden no estar garantides, motiu pel qual no és aconsellable realitzar pagaments abans.

FONT: El Mundo

http://www.elmundo.es

Si t’ha agradat la publicació de “La compra d’habitatges sobre plànol”, també et pot interessar

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

 

Les taxacions immobiliàries

El Banc d’Espanya està preparant una guia per posar límit als models de valoració (coneguts com AVM, per les sigles en anglès Automated Valuation Model) que utilitzen les entitats bancàries espanyoles per taxar els immobles que constitueixen garanties i els adjudicats. El supervisor va llançar una consulta pública per rebre opinions i suggeriments referides a aquesta guia per part de les associacions representatives del sector.

Els AVM de les taxadores que treballen per als bancs són uns models automatitzats que ‘permeten realitzar valoracions de forma massiva ia baix cost, però assumint un determinat grau d’error dels resultats, derivat que el model, per definició, no recull la totalitat de les variables que hipotèticament afecten el valor ‘, segons constata el Banc d’Espanya en el seu projecte de guia.

Per paradoxal que sembli, les entitats bancàries a Espanya han comptat en el passat amb una certa laxitud a l’hora de realitzar taxacions immobiliàries, el que els ha permès presentar valoracions amb un component de subjectivitat (un mateix actiu valorat de manera diferent en dues entitats ) quan no directament allunyades de la realitat del mercat.

L’objectiu del Banc d’Espanya és promoure unes bones pràctiques entre les societats de taxació espanyoles que utilitzen sistemes interns basats en models automatitzats, de manera que valorin els actius immobiliaris presents en el balanç dels bancs de manera fiable i amb la menor discrecionalitat possible.

Tal com reflecteix el projecte de guia, que podrà rebre esmenes fins al pròxim 7 de novembre, el Banc d’Espanya pretén que només siguin aptes uns determinats models automatitzats: aquells que segueixin les pràctiques ‘generalment acceptades per a immobles que comptin amb un cert grau d’homogeneïtat ‘. És a dir, que només seran vàlides aquestes valoracions massives quan es realitzin respecte a immobles similars en un mercat en el qual s’efectuïn transaccions de forma activa

La guia, a més, entra en detall i especifica les pràctiques concretes de valoració que hauran de seguir les taxadores per comptar amb el vistiplau del supervisor:

1.- Podran usar quatre models diferents, tots ells amb base matemàtica. No obstant això, el Banc d’Espanya preveu la possibilitat que els resultats obtinguts amb els AVM és puguin modificar amb un ‘judici expert’ o mitjançant comprovacions addicionals per part dels taxadors.

2.- Dos models automatitzats, segons especifica el Banc d’Espanya, han de donar com a resultat dos valors per cada immoble. D’una banda, un valor ‘de mercat’, que s’utilitzarà com a referència en les valoracions d’immobles adjudicats, i per un altre un valor ‘hipotecari’, que serà la base a l’hora d’avaluar ‘dels immobles en garantia d’operacions de finançament hipotecària ‘, tal com assenyala el projecte de guia.

3.- Les estimacions de les taxadores hauran de ser contrastables amb la realitat del mercat. Així, els resultats de les valoracions automatitzades s’hauran de comparar amb les transaccions i els preus reals d’altres immobles similars, tant en ubicació com en dimensions i construcció (entre altres factors), realitzades en l’any anterior a la data d’emissió dels models interns.

4.- Els models automatitzats també hauran de ser traçables; és a dir, que han de poder sotmetre a revisió per part de tercers en tots els seus passos.

5.- S’han de excloure, a més, aquells immobles que no es puguin incloure en aquests processos massius per no complir amb els requisits mínims d’informació.

Actualment, hi ha 35 societats de taxació operatives en el mercat espanyol, segons els registres del Banc d’Espanya. Aquestes societats, segons preveu el projecte de guia sotmès a audiència pública, hauran de tenir a disposició del supervisor un document intern ‘en què constarà tota la informació relativa als AVM utilitzats, incloent-hi els procediments i proves realitzades per a la seva calibració i contrast’.

FONT: Diario Expansión

http://www.expansion.com

Si te ha gustado la publicación de “Límit a les taxacions immobiliàries de la banca”, también te puede interesar

Firma digital para comunidades de propietarios

Firma digital para comunidades de propietarios

Certificados de firma digital para comunidades de propietarios.

Tal como estipula la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y el Real Decreto Ley 11/2018 de 31 de agosto, que modifica la disposición final séptima de la Ley 39/2015, entre otras obligaciones se establece que los autónomos, las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica se han de relacionar electrónicamente con las Administraciones Públicas.

Entre las entidades sin personalidad jurídica se incluyen las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las comunidades de propietarios.

Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro, siendo que las presentaciones de documentos y solicitudes dirigidos a la Agencia Tributaria deben realizarse obligatoriamente a través del registro electrónico (http://www.agenciatributaria.gob.es).

El incumplimiento de esta obligación puede ser constitutivo de la infracción tributaria prevista en el artículo 199 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que establece la imposición de una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 250 euros.

Se excluyen de esta obligación de presentación por vía electrónica las excepciones previstas en el resto de la normativa vigente que obligan a la presentación en papel o soporte físico (originales de avales, documentos notariales, judiciales, etc.).

Para conocer con más detalle los aspectos contemplados en la actual normativa, la Agencia Tributaria pone a disposición de la ciudadanía la siguiente dirección web:

http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Historico/2016/Nuevos_sujetos_obligados_a_relacionarse_electronicamente_con_la_Agencia_Tributaria__Ley_39_2015_.shtml

Con objeto de que las comunidades de propietarios que administra Finques Chicote puedan disponer de un certificado digital que permita el acceso electrónico al buzón de notificaciones de la Administración Pública tal como exige la mencionada ley, hemos  firmado un acuerdo de colaboración con DEH Online, empresa certificadora legalmente autorizada por la Administración, para dotar a dichas comunidades de propietarios de su propio certificado digital y su correspondiente sistema de vigilancia de notificaciones electrónicas.

El servicio de DEH Online incluye:

1- Certificado Digital: emisión, renovación, suspensión, revocación, y backup.

2- Notificaciones Electrónicas: vigilancia, recogida/firma, y envío por email certificado, en archivos PDF, de las Notificaciones Electrónicas de las Administraciones Públicas dirigidas a su NIF en el buzón 060.

Para más información sobre quién es DEH Online y cuál es el abanico de servicios que brinda, puede visitarles en:

http://www.dehonline.es

 

Si te ha gustado la publicación de Firma digital para comunidades, también te puede interesar

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

hisenda penalitza

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda “penalitza” a qui vengui barat un pis.

Si ha comprat o heretat una casa a un preu “xollo”, Hisenda penalitza en exigir pagar més d’ITP o Impost de Successions. Però si ha venut “barat” un pis, el fisc també castiga. Com? Obliga els contribuents a tributar per un guany patrimonial en el seu IRPF superior al declarat, perquè considera que el valor d’escriptura no és el de mercat.

Quan es ven una casa, el venedor ha de declarar en el seu IRPF el guany o pèrdua patrimonial obtingut, per la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió. Aquest últim, és l’efectivament satisfet en l’operació, llevat que sigui inferior al de mercat. I per comprovar si hi ha diferència de preu, Hisenda es basa en els valors comprovats per les comunitats autònomes als contribuents, que han comprat o heretat un immoble a un preu inferior al que estima la CCAA corresponent. I això, per a cobrar més ITP o Impost de Successions i Donacions (ISyD).

Si per exemple un contribuent va vendre per 150.000 euros, però aquest valor ha estat comprovat en l’ITP del comprador, i s’ha fixat en 250.000 euros, aquest és el valor pel qual Hisenda considera que va haver de declarar-se la compravenda de l’immoble també en l’IRPF.

Per tant, el comprador haurà de pagar més ITP i el venedor haurà de pagar més IRPF perquè el guany patrimonial serà més gran, segons Hisenda.

“I tot això, perquè considera que l’immoble té un valor de mercat superior al d’escriptura. En definitiva, per haver venut “barat”.

Hisenda penalitza

Hisenda pot fer-ho, però no de forma automàtica i generalitzada. La raó és que el valor a declarar en l’ITP i en l’IRPF és diferent. En el primer, és el valor real de l’immoble, i en el segon, el valor de transmissió es correspon amb el valor de mercat (si és superior al satisfet). I valor real i valor de mercat no son sempre el mateix.

Tots dos valors, tot i que equivalents, no són plenament assimilables, ni en tots els casos. I és que, tot i que en principi el valor de mercat d’un immoble hauria de reflectir el que aquest val en realitat, no sempre serà així. El valor de mercat es veu contínuament afectat per l’oferta i la demanda existent.

Per això, el tècnic competent de l’Agència Tributària ha de justificar en cada cas que el valor real extret de la comprovació de valors d’ITP realitzada, es correspon amb el valor de mercat de l’immoble.

Això serà especialment necessari quan el valor real en l’ITP s’hagi determinat utilitzant algun dels mètodes de comprovació dels que preveu l’article 57.1 de la Llei general tributària que, per la seva metodologia, no té en compte les circumstàncies específiques de cada immoble ( coeficients sobre el valor cadastral i preus mitjos en el mercat, per exemple).

Amb tot, el contribuent a qui Hisenda exigeixi pagar més d’IRPF pot sol·licitar la taxació pericial contradictòria i, per tant, demanar la suspensió del deute tributari, mentre recorre.

Què pot fer el contribuent afectat?

En aquests casos, Hisenda notificarà normalment al contribuent l’inici d’un procediment de comprovació limitada. I és que dins d’aquests procediments és possible dur a terme actuacions concretes de comprovació de valors. No obstant això, en el procediment de comprovació limitada l’Administració no pot dur a terme actuacions fora de les oficines de l’Administració Tributària.

Llavors, com dur a terme l’obligatòria visita del perit requerida en aquests casos?

Aquest procediment conclourà amb una liquidació, que és la que podrà recórrer el contribuent, primer davant el Tribunal Econòmic Administratiu Regional i, si cal, davant del Tribunal Superior de Justícia competent.

Sempre és aconsellable que el contribuent recorri, perquè la comprovació del guany patrimonial obtingut es basa en les valoracions fetes en expedients de comprovació de valors, que estan sent massivament anul·lats en els tribunals, tant judicials com administratius.

A més, cal recordar que la visita del perit a l’immoble comprovat és obligatòria i la valoració ha de ser motivada i individualitzada. No recorrent aquestes valoracions i donar-les per bones (tant el comprador en el seu ITP, com el venedor en el seu IRPF), suposa fer-li un autèntic regal a Hisenda.

FONT: Idealista

https://www.idealista.es

Si te ha gustado la publicación Hisenda penalitza, también te puede interesar

La recuperació de calor als edificis

La recuperació de calor