Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

La nueva modalidad de alquileres turísticos que escapa al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Los nuevos alquileres turísticos o el arrendamiento de viviendas para uso turístico, denominadas en Cataluña, habitages d’ús turístic (HUT), es un fenómeno en constante auge en la ciudad de Barcelona gracias a las novedosas plataformas de la economía colaborativa, que han suprimido los costes de escala necesarios para poder comercializar alojamientos en un mercado global, permitiendo así a simples propietarios de viviendas el acceso a dicho mercado en condiciones de igualdad con grandes empresas hoteleras y centrales de reservas.

Las externalidades negativas de alquileres turísticos que esta nueva realidad económica está provocando (problemas de convivencia vecinal, desertización comercial, sobrecarga del espacio público, el fenómeno de la gentrificación) han obligado a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Barcelona a actuar de forma apresurada y a remolque de esta nueva realidad, mediante la aprobación de instrumentos urbanísticos, como el reciente Plan Especial Urbanístico de Pisos Turísticos (Peuat), estableciendo severas restricciones para la realización de esta actividad en las zonas de más presión turística de la Ciudad Condal, y modificando recientemente la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, para aumentar considerablemente el importe mínimo de las sanciones económicas hasta los 60.000 euros para quienes arrienden su vivienda para uso turístico sin licencia, y modificando el decreto 159/2012, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (en adelante, el decreto), eliminado el requisito de la “reiteración” que tanta polémica estaba generando entre los operadores jurídicos.

No obstante, tal como ya adelantábamos en un artículo del 18 de septiembre, existe una nueva modalidad de explotación de viviendas para uso turístico que no precisa de licencia administrativa en Cataluña y que está escapando del control de la Administración.

Se trata del alquiler de habitaciones para uso turístico que realiza el propietario que continua habitando allí para obtener una rentabilidad que le ayude a costear los gastos de su vivienda.

El decreto cuando define la cesión de viviendas para uso turístico en su art. 66 no contempla la cesión de una o varias habitaciones solamente, en vez de sobre toda la vivienda. Si bien es cierto que el apartado 2 del citado precepto prohíbe que la cesión se haga por estancias, existen dudas entre los expertos de si esta prohibición estaría contemplando esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, más teniendo en cuenta que debe hacerse una interpretación restrictiva del art. 66.2 por tratarse de una prohibición.

En el caso de que la Administración acabara interpretando que el art. 66.2 del decreto es aplicable al arrendamiento de habitaciones para uso turístico, debemos tener en cuenta que esta prohibición podría ser considerada nula por vulnerar la libre competencia, tal como ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, sección segunda, en reciente sentencia de 21 de marzo de 2017 respecto de la regulación canaria que contempla la prohibición de los arrendamientos por habitaciones para uso turístico.

A ello debemos añadir que el art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94), cuando se refiere a los arrendamientos para uso turístico para excluirlos de su ámbito objetivo, concreta que la cesión debe ser “de la totalidad de una vivienda”; quedando pues en última instancia la duda de si, ante el vacío legal al que hacíamos referencia con anterioridad, los contratos de arrendamiento por habitaciones para uso turístico estarían sujetos a la LAU 94, o en su caso, al Código Civil, habiéndose decantado los tribunales por la sujeción al Código Civil (SAP Madrid, Sección 14ª, de 10-7-2007; y SAP de Ciudad Real, Sección 1ª, de 14-9-2017).

Algunas comunidades autónomas, como País Vasco y Andalucía, se han avanzado a esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, sujetándola al control de la Administración cuando ésta va destinada a fines turísticos.

Así pues, urge en Cataluña una nueva reforma del decreto que contemple esta nueva realidad económica en los alquileres turísticos y aclare a los operadores jurídicos cuál es su tratamiento jurídico, así como una unificación y homogeneización de la regulación sobre el alquiler vacacional en España.

FUENTE: Diario Expansión
http://www.expansion.com/juridico/opinion/2018/02/05/5a785910ca474183648b4609.html

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El alquiler a largo plazo vuelve a repuntar.

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El alquiler turístico tiene tantos frentes abiertos que son muchos los propietarios que barajan la idea de pasarse al arrendamiento tradicional, el de larga temporada. Ambos dan jugosas rentabilidades, tanto el alquiler turístitico como alquiler a largo plazo, pero cada vez son más los caseros que lo abandonan por el tiempo y dedicación que exige, el papeleo y los requisitos legales, porque carecen de licencia turística o no quieren problemas con Hacienda.

Precisamente el último frente al que se enfrentan llega desde este ministerio que, aunque lleva algunos años reforzando la vigilancia sobre estos inmuebles, ultima un decreto que obligaría a las plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar a los propietarios y a presentar informes periódicos para que declaren con más detalle su actividad, tal como ya avanzamos en un artículo el pasado 2 de enero.

Además, el alquiler tradicional cada vez es más atractivo: las rentas han subido un 18,4% en España en 2017, según Idealista. Y la rentabilidad no para de crecer: alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del año anterior, según Urban Data Analytics (uDA).

“Poco a poco están empezando a valorar migrar sus viviendas del alquiler vacacional al alquiler permanente, porque los números no salen. En las grandes ciudades el turístico es interesante si se alquila una habitación de la casa donde estás viviendo o la gestión de la vivienda la hace directamente el propietario. Pero si se externaliza, entre la comisión del gestor, los gastos vinculados y el pago de impuestos hace que salga lo comido por lo servido. Además, un alquiler permanente conlleva mucha menos gestión”, señala Fernando Encinar.

Aun así, el alquiler turístico en España es un mercado al alza, sobre todo en Madrid, Barcelona y Sevilla, que lideran el ranking del alquiler vacacional. Los que practican esta modalidad tienen claras sus motivaciones: el 81% de los propietarios considera que obtiene más beneficio y, además, destacan la rapidez con la que se alquila y la creciente demanda, según un estudio de Fotocasa. El 66% de estos arrendatarios calcula que obtiene entre un 5% y 15% más que alquilando de manera tradicional. Y un 12% afirma que con el alquiler turístico obtiene un 20% más de beneficio, añade Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal.

Pero, ¿es realmente más rentable este alquiler que el tradicional? No siempre.

Hay que echar números antes de decantarse por alguna opción, ya que factores como la ocupación, la ubicación de la vivienda, el precio y la temporada del año son determinantes para conocer dónde se consigue la mayor rentabilidad. También la coyuntura e inestabilidad política influyen. Es el caso de Cataluña, donde ha bajado la demanda de alquileres turísticos, al igual que las reservas hoteleras.

Echar cuentas

Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler turístico sea más rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un mínimo de noches, algo que no resulta nada sencillo. Por ejemplo, para tener el inmueble ocupado 15 noches es preciso que tenga turistas todos los fines de semana del mes.

La compañía Alquiler Seguro ha elaborado un análisis que compara los niveles de rentabilidad en ambas modalidades en las ciudades de Madrid y Barcelona durante este pasado mes de diciembre. Para analizar la rentabilidad del alquiler turístico de un estudio en el distrito de Centro de Madrid por el que se piden 60 euros por noche se necesita tener en cuenta los ingresos, los gastos fijos mensuales por consumos y suministros (se calculan 100 euros ) y la tributación a Hacienda (se supone que el propietario tributa un 20% del rendimiento neto del apartamento). A esto hay que añadir el gasto que supone contratar a una empresa que se encarga de gestionar el inmueble (cobra al propietario un 20% del coste de la estancia con un mínimo de 60 euros).

En el alquiler a largo plazo -por el que el propietario pide 750 euros al mes- también hay que tener en cuenta la tributación y los gastos por gestión del alquiler (un 5% más IVA de la renta mensual e incluye la garantía del cobro). Los gastos mensuales por consumos y suministros los paga el inquilino. La conclusión es que este piso madrileño necesita, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 21 y 24 noches al mes (entre el 70% y el 80% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. Si el propietario tiene la fortuna de ocupar la casa todas estas noches obtendría entre 708 y 832 euros mensuales. En el alquiler permanente ingresaría 684 euros al mes.

Lo mismo sucede cuando se trata de un estudio en el Born (Ciutat Vella). En el caso de Barcelona, además, se ha notado una menor demanda por la crisis política. En el mes de junio este mismo inmueble del Born solo tenía que estar habitado entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%).

“Hacer que una vivienda turística sea rentable implica una alta tasa de ocupación del inmueble. De hecho, ahora en algunos distritos de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) y Barcelona (Les Corts, Nou Barris y Sant Andreu) aunque estuviese con la máxima ocupación el alquiler turístico no sería más rentable que el residencial (alquiler a largo plazo). En la gran parte de los distritos de Madrid y Barcelona es necesaria una ocupación de entre el 70% y el 80%, por lo que alcanzar esta ocupación mínima es tarea complicada”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La misma postura sostienen en la plataforma Airbnb.

“En Barcelona, la gran mayoría de los alojamientos son menos rentables que el alquiler de larga duración. El 78% de las casas enteras anunciadas en Airbnb ganan menos que los ingresos que se consiguen en el alquiler de larga duración”, señalan. “Solo un 2,5% de las casas enteras que se anuncian en Ciutat Vella generan más ingresos que el alquiler a largo plazo. En el resto de barrios, esta cifra es de menos del 1%”, detallan.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/04/actualidad/1515081768_415651.html?rel=mas

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Nou Reglament de l’Impost sobre les estades en Establiments Turístics

El passat dia 21 de setembre es va publicar en el DOGC el Decret 141/2017, pel qual s’aprova el nou Reglament de l’impost sobre les estades en establiments turístics.

Aquest nou reglament deroga el Decret 129/2012, així com les seves modificacions posteriors.

Entre les novetats més significatives, destaquem les següents:

  1. La introducció de nous supòsits d’exempció, com poden ser les estades realitzades per causa de força major i per motius de salut.
  2. Es crea l’ “autoliquidació agregada” que permet efectuar el pagament agregat de quotes respecte d’un col·lectiu de substituts o d’un conjunt d’establiments o equipaments.
  3. En l’article 1 s’estableix que l’auto-liquidació s’ha de fer per via telemàtica i que els terminis són semestrals:
  • Entre els dies 1 i 20 d’octubre, la corresponent al període de l’1 d’abril al 30 de setembre
  • Entre els dies 1 i 20 d’abril, la corresponent al període de l’1 d’octubre al 31 de març

FONT: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona
http://www.cafbl.cat

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El turismo y vivienda, uno de los grandes motores de la economía española, se está convirtiendo en uno de los mayores problemas para algunas ciudades de nuestro país como es el caso de Barcelona. Un dato que no es un pensamiento mío sino un problema real de los ciudadanos barceloneses como así lo manifiestan en el Barómetro semestral que realiza el Ayuntamiento de Barcelona. Una encuesta que permite cuantificar dicho problema y que es la gran preocupación de la ciudadanía, por encima de otras como puedan ser, incluso, el paro.

El 19% de los habitantes de Barcelona ha señalado el turismo como el principal problema de la ciudad mientras que un 12,4% destaca el paro y las condiciones de trabajo (era la primera preocupación desde diciembre de 2009) y un 6,1% señala el acceso a la vivienda como el quinto mayor problema, medio punto por debajo de la gestión política municipal.

Turismo y vienda, van en alza en preocupación para la ciudadanía

Dos grandes problemas, el del turismo y el acceso a la vivienda, que se han multiplicado de manera notable en los últimos años. Por ejemplo, el problema del turismo en mayo de 2016 era manifestado sólo por un 5,8% de los barceloneses encuestados mientras que al acceso a la vivienda era una preocupación para el 2%. Es decir, en doce meses se han multiplicado por más de dos y tres veces, respectivamente. Está claro que turismo y vivienda son una fuenta de clonflicto en Barcelona.

En esta línea se ha manifestado Gerardo Pisarello, alcalde de Barcelona de manera accidental durante el permiso de maternidad de Ada Colau, que ha destacado que “crece la gente que pide poner límites a determinados fenómenos, incluso los propios turistas han planteado que hay excesiva masificación”.

Turismo y vivienda son una preocupación de la ciudadanía que reclama medidas al Ayuntamiento de Barcelona y, en algunos casos, parece que se están poniendo manos a la obra. Por ejemplo, han llevado a cabo un expediente sancionador de 600.000 euros a Airbnb al exigir a la compañía el cumplimiento de la legislación debido a que está ofertando pisos turísticos sin licencia en su plataforma.

Otra de las medidas es la creación del Observatorio de Turismo de Barcelona impulsado por Ayuntamiento, Diputación y Consejería de Turismo de Barcelona que pretende elaborar datos acerca del turismo que sean útiles para ciudadanos, empresas y entidades y así gestionar, de manera más eficiente, el turismo en la ciudad. Además, desde el Ayuntamiento se han detectado 316 pisos realquilados por inquilinos como pisos turísticos (entre un 10% y 15% de los que han recibido orden de cese) y que supone un doble “fraude o delite” ya que: 1) se incumple el contrato de alquiler y 2) se ofrece un piso como turístico cuando en realidad no se tiene el permiso para ello.

En relación a esto último en este mes se ha conocido un caso en concreto. El de una propietaria que ha recuperado su vivienda que estaba siendo ilegalmente realquilada a turistas por el inquilino de la vivienda que la estaba alquilando vía Airbnb.

Si nos fijamos en datos sobre turismo recogidos en el INE se aprecia como los principales datos de turismo reflejan un gran año para todo el sector. Por ejemplo, las pernoctaciones en alojamientos turísticos extrahoteleros aumentan un 5,3% en mayo respecto al mismo mes de 2016 mientras que durante 2017 las pernoctaciones aumentan un 7,5% respecto al mismo periodo del año anterior.

Pero el dato más llamativo entre turismo y vivienda es que el grado de ocupación por plaza en alojamientos extrahoteleros es de 55,21% mientras que por apartamento alcanza el 76,68%, porcentaje que aumenta hasta un 83,74% los fines de semana, siendo la ciudad de España en la que más veces te dirán aquello de “no hay plazas libres, lo sentimos”. Además, si nos fijamos en los datos de alojamientos hoteleros se aprecia como por zonas turísticas, la de Barcelona alcanza tanto el mayor grado de ocupación hotelera por plazas (76,1%), como la mayor ocupación en fin de semana (81,9%), según datos recogidos en el INE y que ponen de manifiesto la masificación turística que se vive en Barcelona.

Los precios de la vivienda se disparan

Otro de los problemas que preocupan a los ciudadanos de Barcelona es el acceso a la vivienda como manifiesta un 6,1% de los habitantes de Barcelona. Y no es para menos puesto que según un estudio realizado por la tasadora inmobiliaria Tinsa, el precio de la vivienda en la ciudad de Barcelona ha experimentado un crecimiento muy significativo del 21,7% en el último año (la ciudad española en la que más se han encarecido los precios) ya que sólo entre abril y junio, el valor medio en la Ciudad Condal se ha incrementado un 8,4% respecto al primer trimestre del año. Pero los datos van mucho más allá y muestran como desde que tocara suelo el precio de la vivienda en el segundo trimestre de 2013, la ciudad se ha revalorizado un 40,3%.

Además, Barcelona ha adelantado este trimestre a San Sebastián como la capital con el precio más elevado del país, al alcanzar los 3.094 euros por m2 mientras que en la ciudad vasca el precio es de 2.984 euros. Precios bastante alejados a los de otras ciudades como Madrid (2.378 euros) y Bilbao (2.088) y ya no hablemos de las capitales más baratas como son Castellón y Lugo con precios por metro cuadrado de 797 y 892 euros, respectivamente.

Una subida fuerte de los precios de la vivienda en Barcelona que ha reducido, de manera notable, la brecha respecto a los máximos de 2007 y que se sitúa sólo en el 30,3%, siendo la segunda ciudad con una menor brecha tras Ourense, que acumula una caída del 25,5%.

Por distritos en la ciudad de Barcelona se aprecia como el aumento de precios inmobiliarios del distrito barcelonés de Ciutat Vella destaca sobre el resto de la Ciudad Condal al registrar una revalorización del 35,7% en los últimos doce meses mientras que el resto de distritos registra un incremento de precios por encima del 11% en el último año, siendo llamativos también en Sants-Monjuïc (+22,6%) y L’Eixample (22%) mientras que el distrito de Sarrià-SantGervasi ha superado este trimestre la cota de los 4.000 euros por metro cuadrado y se posiciona, con 4.247 euros , como el más caro de las cinco grandes capitales, por delante de los 3.935 euros del distrito de Salamanca, en Madrid.

FUENTE: Merca2
https://www.merca2.es/turismo-vivienda-dos-grandes-problemas-reales-barcelona/

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