La compra d’habitatges sobre plànol

La compra d’habitatges sobre plànol

La compra d’habitatges sobre plànol.

La compra d’habitatges sobre plànol o adquirir una llar que es coneix virtualment té avantatges, però cal estar atent a algunes qüestions per evitar sorpreses.

Els controls perquè no torni a haver-hi una superproducció de cases; la descompensació entre la demanda i l’oferta d’habitatges; les condicions de finançament per a la seva construcció; una major facilitat per al pagament, i la possibilitat d’adaptar les característiques d’aquesta llar a les necessitats del potencial comprador, fan que moltes promocions es realitzin sobre plànol.

Encara que, en general, el principal atractiu de la compra d’habitatges sobre plànol és econòmic, ja que, de vegades, pot portar algun descompte per al comprador, aquest també ha de saber els riscos que assumeix amb aquesta elecció.

els principals riscos tenen a veure amb la solvència del promotor i del projecte que es va a executar; amb el calendari establert dels pagaments a compte; el compliment dels terminis de lliurament de l’habitatge, i les característiques i qualitats de l’immoble contractades.

Cal no oblidar que els terminis de lliurament és poden veure afectats per molts diversos motius.

Entre d’altres, la inseguretat jurídica per canvis normatius i en matèria d’urbanisme per anul·lació de planejaments, encara que es compti amb llicència d’obra.

En una decisió tan important com és la compra d’un habitatge, principalment si és el primer, no es pot donar puntada sense fil. El Colegio de Registradores, en la seva guia “Cómo comprar una vivienda en España”, recomana “no signar contracte, ni lliurar quantitat a compte alguna, sense comprovar que la promotora amb la qual estem contractant existeix, i que la persona que signa en el seu nom està facultada per fer-ho.

Per obtenir certa informació de la companyia en qüestió, que ens porti a verificar que estem davant d’una empresa solvent i amb trajectòria en el sector, és important acudir al Registre Mercantil, i també visitar pàgines webs especialitzades en anàlisi de solvència, com ara Axesor i Einforma, entre altres.

Així mateix és important el consultar en el Registre de la Propietat que el solar sobre el qual es construirà és propietat de la promotora i que l’edificació que s’aixecarà ha estat autoritzada per l’ajuntament, mitjançant la concessió de la corresponent llicència.

Però, hi ha més aspectes que s’han de tenir en compte abans de la signatura del contracte: A més de revisar tota la documentació que la promotora faciliti, és convenient que el contracte signat se l’incorpori amb detall les característiques de l’immoble i vagi acompanyat d’uns plans; adjunti una memòria de qualitats detallada; concreti clarament el preu final de l’habitatge més impostos i la forma de pagament (confirmant que les quantitats avançades per part del comprador estan degudament assegurades), i determini amb precisió la data de lliurament de les claus al comprador.

Pot succeir, no obstant, que els promotors no atenguin les sol·licituds de documentació annexa, o a les exigències dels demandants dels seus habitatges, de manera que només ofereixin la possibilitat d’adherir-se al contracte-formulari realitzat específicament per a la promoció. En aquests casos només cal no acceptar el contracte i buscar una altra promoció en competència que actuï de manera més transparent.

Plano de construción

 

I si la construcció no s’inicia o no arriba a bon fi en el termini convingut de lliurament? En principi, el comprador no ha de tenir problema en recuperar les quantitats que va avançar si la promoció es malmet. La Llei d’Ordenació de l’Edificació vigent obliga els promotors a garantir la devolució de les quantitats lliurades més els interessos legals, mitjançant un contracte d’assegurança de caució subscrit amb entitats asseguradores degudament autoritzades per operar a Espanya, o aval solidari emès per entitats de crèdit degudament autoritzades.

Ara bé, la contractació d’aquestes assegurances és obligatòria per a la promotora des de l’obtenció de la llicència d’edificació, de manera que les quantitats que puguin lliurar-se a la mateixa amb anterioritat poden no estar garantides, motiu pel qual no és aconsellable realitzar pagaments abans.

FONT: El Mundo

http://www.elmundo.es

Si t’ha agradat la publicació de “La compra d’habitatges sobre plànol”, també et pot interessar

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

 

Les taxacions immobiliàries

El Banc d’Espanya està preparant una guia per posar límit als models de valoració (coneguts com AVM, per les sigles en anglès Automated Valuation Model) que utilitzen les entitats bancàries espanyoles per taxar els immobles que constitueixen garanties i els adjudicats. El supervisor va llançar una consulta pública per rebre opinions i suggeriments referides a aquesta guia per part de les associacions representatives del sector.

Els AVM de les taxadores que treballen per als bancs són uns models automatitzats que ‘permeten realitzar valoracions de forma massiva ia baix cost, però assumint un determinat grau d’error dels resultats, derivat que el model, per definició, no recull la totalitat de les variables que hipotèticament afecten el valor ‘, segons constata el Banc d’Espanya en el seu projecte de guia.

Per paradoxal que sembli, les entitats bancàries a Espanya han comptat en el passat amb una certa laxitud a l’hora de realitzar taxacions immobiliàries, el que els ha permès presentar valoracions amb un component de subjectivitat (un mateix actiu valorat de manera diferent en dues entitats ) quan no directament allunyades de la realitat del mercat.

L’objectiu del Banc d’Espanya és promoure unes bones pràctiques entre les societats de taxació espanyoles que utilitzen sistemes interns basats en models automatitzats, de manera que valorin els actius immobiliaris presents en el balanç dels bancs de manera fiable i amb la menor discrecionalitat possible.

Tal com reflecteix el projecte de guia, que podrà rebre esmenes fins al pròxim 7 de novembre, el Banc d’Espanya pretén que només siguin aptes uns determinats models automatitzats: aquells que segueixin les pràctiques ‘generalment acceptades per a immobles que comptin amb un cert grau d’homogeneïtat ‘. És a dir, que només seran vàlides aquestes valoracions massives quan es realitzin respecte a immobles similars en un mercat en el qual s’efectuïn transaccions de forma activa

La guia, a més, entra en detall i especifica les pràctiques concretes de valoració que hauran de seguir les taxadores per comptar amb el vistiplau del supervisor:

1.- Podran usar quatre models diferents, tots ells amb base matemàtica. No obstant això, el Banc d’Espanya preveu la possibilitat que els resultats obtinguts amb els AVM és puguin modificar amb un ‘judici expert’ o mitjançant comprovacions addicionals per part dels taxadors.

2.- Dos models automatitzats, segons especifica el Banc d’Espanya, han de donar com a resultat dos valors per cada immoble. D’una banda, un valor ‘de mercat’, que s’utilitzarà com a referència en les valoracions d’immobles adjudicats, i per un altre un valor ‘hipotecari’, que serà la base a l’hora d’avaluar ‘dels immobles en garantia d’operacions de finançament hipotecària ‘, tal com assenyala el projecte de guia.

3.- Les estimacions de les taxadores hauran de ser contrastables amb la realitat del mercat. Així, els resultats de les valoracions automatitzades s’hauran de comparar amb les transaccions i els preus reals d’altres immobles similars, tant en ubicació com en dimensions i construcció (entre altres factors), realitzades en l’any anterior a la data d’emissió dels models interns.

4.- Els models automatitzats també hauran de ser traçables; és a dir, que han de poder sotmetre a revisió per part de tercers en tots els seus passos.

5.- S’han de excloure, a més, aquells immobles que no es puguin incloure en aquests processos massius per no complir amb els requisits mínims d’informació.

Actualment, hi ha 35 societats de taxació operatives en el mercat espanyol, segons els registres del Banc d’Espanya. Aquestes societats, segons preveu el projecte de guia sotmès a audiència pública, hauran de tenir a disposició del supervisor un document intern ‘en què constarà tota la informació relativa als AVM utilitzats, incloent-hi els procediments i proves realitzades per a la seva calibració i contrast’.

FONT: Diario Expansión

http://www.expansion.com

Si te ha gustado la publicación de “Límit a les taxacions immobiliàries de la banca”, también te puede interesar