Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

La nueva modalidad de alquileres turísticos que escapa al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Los nuevos alquileres turísticos o el arrendamiento de viviendas para uso turístico, denominadas en Cataluña, habitages d’ús turístic (HUT), es un fenómeno en constante auge en la ciudad de Barcelona gracias a las novedosas plataformas de la economía colaborativa, que han suprimido los costes de escala necesarios para poder comercializar alojamientos en un mercado global, permitiendo así a simples propietarios de viviendas el acceso a dicho mercado en condiciones de igualdad con grandes empresas hoteleras y centrales de reservas.

Las externalidades negativas de alquileres turísticos que esta nueva realidad económica está provocando (problemas de convivencia vecinal, desertización comercial, sobrecarga del espacio público, el fenómeno de la gentrificación) han obligado a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Barcelona a actuar de forma apresurada y a remolque de esta nueva realidad, mediante la aprobación de instrumentos urbanísticos, como el reciente Plan Especial Urbanístico de Pisos Turísticos (Peuat), estableciendo severas restricciones para la realización de esta actividad en las zonas de más presión turística de la Ciudad Condal, y modificando recientemente la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, para aumentar considerablemente el importe mínimo de las sanciones económicas hasta los 60.000 euros para quienes arrienden su vivienda para uso turístico sin licencia, y modificando el decreto 159/2012, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (en adelante, el decreto), eliminado el requisito de la “reiteración” que tanta polémica estaba generando entre los operadores jurídicos.

No obstante, tal como ya adelantábamos en un artículo del 18 de septiembre, existe una nueva modalidad de explotación de viviendas para uso turístico que no precisa de licencia administrativa en Cataluña y que está escapando del control de la Administración.

Se trata del alquiler de habitaciones para uso turístico que realiza el propietario que continua habitando allí para obtener una rentabilidad que le ayude a costear los gastos de su vivienda.

El decreto cuando define la cesión de viviendas para uso turístico en su art. 66 no contempla la cesión de una o varias habitaciones solamente, en vez de sobre toda la vivienda. Si bien es cierto que el apartado 2 del citado precepto prohíbe que la cesión se haga por estancias, existen dudas entre los expertos de si esta prohibición estaría contemplando esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, más teniendo en cuenta que debe hacerse una interpretación restrictiva del art. 66.2 por tratarse de una prohibición.

En el caso de que la Administración acabara interpretando que el art. 66.2 del decreto es aplicable al arrendamiento de habitaciones para uso turístico, debemos tener en cuenta que esta prohibición podría ser considerada nula por vulnerar la libre competencia, tal como ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, sección segunda, en reciente sentencia de 21 de marzo de 2017 respecto de la regulación canaria que contempla la prohibición de los arrendamientos por habitaciones para uso turístico.

A ello debemos añadir que el art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94), cuando se refiere a los arrendamientos para uso turístico para excluirlos de su ámbito objetivo, concreta que la cesión debe ser “de la totalidad de una vivienda”; quedando pues en última instancia la duda de si, ante el vacío legal al que hacíamos referencia con anterioridad, los contratos de arrendamiento por habitaciones para uso turístico estarían sujetos a la LAU 94, o en su caso, al Código Civil, habiéndose decantado los tribunales por la sujeción al Código Civil (SAP Madrid, Sección 14ª, de 10-7-2007; y SAP de Ciudad Real, Sección 1ª, de 14-9-2017).

Algunas comunidades autónomas, como País Vasco y Andalucía, se han avanzado a esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, sujetándola al control de la Administración cuando ésta va destinada a fines turísticos.

Así pues, urge en Cataluña una nueva reforma del decreto que contemple esta nueva realidad económica en los alquileres turísticos y aclare a los operadores jurídicos cuál es su tratamiento jurídico, así como una unificación y homogeneización de la regulación sobre el alquiler vacacional en España.

FUENTE: Diario Expansión
http://www.expansion.com/juridico/opinion/2018/02/05/5a785910ca474183648b4609.html

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El alquiler a largo plazo vuelve a repuntar.

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El alquiler turístico tiene tantos frentes abiertos que son muchos los propietarios que barajan la idea de pasarse al arrendamiento tradicional, el de larga temporada. Ambos dan jugosas rentabilidades, tanto el alquiler turístitico como alquiler a largo plazo, pero cada vez son más los caseros que lo abandonan por el tiempo y dedicación que exige, el papeleo y los requisitos legales, porque carecen de licencia turística o no quieren problemas con Hacienda.

Precisamente el último frente al que se enfrentan llega desde este ministerio que, aunque lleva algunos años reforzando la vigilancia sobre estos inmuebles, ultima un decreto que obligaría a las plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar a los propietarios y a presentar informes periódicos para que declaren con más detalle su actividad, tal como ya avanzamos en un artículo el pasado 2 de enero.

Además, el alquiler tradicional cada vez es más atractivo: las rentas han subido un 18,4% en España en 2017, según Idealista. Y la rentabilidad no para de crecer: alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del año anterior, según Urban Data Analytics (uDA).

“Poco a poco están empezando a valorar migrar sus viviendas del alquiler vacacional al alquiler permanente, porque los números no salen. En las grandes ciudades el turístico es interesante si se alquila una habitación de la casa donde estás viviendo o la gestión de la vivienda la hace directamente el propietario. Pero si se externaliza, entre la comisión del gestor, los gastos vinculados y el pago de impuestos hace que salga lo comido por lo servido. Además, un alquiler permanente conlleva mucha menos gestión”, señala Fernando Encinar.

Aun así, el alquiler turístico en España es un mercado al alza, sobre todo en Madrid, Barcelona y Sevilla, que lideran el ranking del alquiler vacacional. Los que practican esta modalidad tienen claras sus motivaciones: el 81% de los propietarios considera que obtiene más beneficio y, además, destacan la rapidez con la que se alquila y la creciente demanda, según un estudio de Fotocasa. El 66% de estos arrendatarios calcula que obtiene entre un 5% y 15% más que alquilando de manera tradicional. Y un 12% afirma que con el alquiler turístico obtiene un 20% más de beneficio, añade Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal.

Pero, ¿es realmente más rentable este alquiler que el tradicional? No siempre.

Hay que echar números antes de decantarse por alguna opción, ya que factores como la ocupación, la ubicación de la vivienda, el precio y la temporada del año son determinantes para conocer dónde se consigue la mayor rentabilidad. También la coyuntura e inestabilidad política influyen. Es el caso de Cataluña, donde ha bajado la demanda de alquileres turísticos, al igual que las reservas hoteleras.

Echar cuentas

Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler turístico sea más rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un mínimo de noches, algo que no resulta nada sencillo. Por ejemplo, para tener el inmueble ocupado 15 noches es preciso que tenga turistas todos los fines de semana del mes.

La compañía Alquiler Seguro ha elaborado un análisis que compara los niveles de rentabilidad en ambas modalidades en las ciudades de Madrid y Barcelona durante este pasado mes de diciembre. Para analizar la rentabilidad del alquiler turístico de un estudio en el distrito de Centro de Madrid por el que se piden 60 euros por noche se necesita tener en cuenta los ingresos, los gastos fijos mensuales por consumos y suministros (se calculan 100 euros ) y la tributación a Hacienda (se supone que el propietario tributa un 20% del rendimiento neto del apartamento). A esto hay que añadir el gasto que supone contratar a una empresa que se encarga de gestionar el inmueble (cobra al propietario un 20% del coste de la estancia con un mínimo de 60 euros).

En el alquiler a largo plazo -por el que el propietario pide 750 euros al mes- también hay que tener en cuenta la tributación y los gastos por gestión del alquiler (un 5% más IVA de la renta mensual e incluye la garantía del cobro). Los gastos mensuales por consumos y suministros los paga el inquilino. La conclusión es que este piso madrileño necesita, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 21 y 24 noches al mes (entre el 70% y el 80% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. Si el propietario tiene la fortuna de ocupar la casa todas estas noches obtendría entre 708 y 832 euros mensuales. En el alquiler permanente ingresaría 684 euros al mes.

Lo mismo sucede cuando se trata de un estudio en el Born (Ciutat Vella). En el caso de Barcelona, además, se ha notado una menor demanda por la crisis política. En el mes de junio este mismo inmueble del Born solo tenía que estar habitado entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%).

“Hacer que una vivienda turística sea rentable implica una alta tasa de ocupación del inmueble. De hecho, ahora en algunos distritos de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) y Barcelona (Les Corts, Nou Barris y Sant Andreu) aunque estuviese con la máxima ocupación el alquiler turístico no sería más rentable que el residencial (alquiler a largo plazo). En la gran parte de los distritos de Madrid y Barcelona es necesaria una ocupación de entre el 70% y el 80%, por lo que alcanzar esta ocupación mínima es tarea complicada”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La misma postura sostienen en la plataforma Airbnb.

“En Barcelona, la gran mayoría de los alojamientos son menos rentables que el alquiler de larga duración. El 78% de las casas enteras anunciadas en Airbnb ganan menos que los ingresos que se consiguen en el alquiler de larga duración”, señalan. “Solo un 2,5% de las casas enteras que se anuncian en Ciutat Vella generan más ingresos que el alquiler a largo plazo. En el resto de barrios, esta cifra es de menos del 1%”, detallan.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/04/actualidad/1515081768_415651.html?rel=mas

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Las plataformas de alquiler tendrán que informar a Hacienda.

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Los intermediarios de arrendamientos turísticos o plataformas de alquiler, como las plataformas colaborativas Airbnb o HomeAway, deberán enviar información a la Agencia Tributaria a partir del 1 de julio de 2018, y tendrán hasta final de año para remitir los datos relativos al primer semestre.

Según el real decreto por el que se prorrogan y aprueban diversas medidas tributarias y otras medidas urgentes en materia social, que publicó el 30 de diciembre de 2017 el Boletín Oficial del Estado (BOE), las personas o entidades que intermedien viviendas con fines turísticos estarán obligadas a presentar trimestralmente una declaración informativa.

La norma entró en vigor el 1 de enero

Si bien requiere de un modelo de declaración informativa, el 179, que establecerá los datos, condiciones y procedimiento para su presentación, un documento que ya ha elaborado el Ministerio de Hacienda y que está en audiencia e información pública.

El nuevo modelo 179 tendrá una periodicidad trimestral y deberá presentarse durante el mes siguiente a la finalización de cada periodo, si bien se concede un plazo de adaptación de seis meses para esta nueva obligación. Por ello, pese a que la norma ya entró en vigor el 1 de enero de 2018, las declaraciones correspondientes a los dos primeros trimestres podrán presentarse hasta el 31 de diciembre de 2018.

Deberán presentar el modelo 179 las personas o entidades que presten el servicio de intermediación del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea onerosa o gratuitamente. El modelo deberá contener la identificación del titular de la vivienda, la de la persona que ostente el derecho de alquiler del inmueble (si son distintas) y la de las personas o entidades arrendatarias.

También deberá especificar la identificación del inmueble así como su referencia catastral, el número de días de alquiler, el importe percibido y el número de contrato de intermediación del arrendamiento. La puesta en marcha de esta obligación busca prevenir el fraude fiscal en plataformas de alquiler, explicó el Ministerio de Hacienda en un comunicado.

FUENTE: OK Diario
https://okdiario.com/economia/2017/12/30/plataformas-alquiler-airbnb-tendran-informar-agencia-tributaria-partir-2018-1645921

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Nou Reglament de l’Impost sobre les estades en Establiments Turístics

El passat dia 21 de setembre es va publicar en el DOGC el Decret 141/2017, pel qual s’aprova el nou Reglament de l’impost sobre les estades en establiments turístics.

Aquest nou reglament deroga el Decret 129/2012, així com les seves modificacions posteriors.

Entre les novetats més significatives, destaquem les següents:

  1. La introducció de nous supòsits d’exempció, com poden ser les estades realitzades per causa de força major i per motius de salut.
  2. Es crea l’ “autoliquidació agregada” que permet efectuar el pagament agregat de quotes respecte d’un col·lectiu de substituts o d’un conjunt d’establiments o equipaments.
  3. En l’article 1 s’estableix que l’auto-liquidació s’ha de fer per via telemàtica i que els terminis són semestrals:
  • Entre els dies 1 i 20 d’octubre, la corresponent al període de l’1 d’abril al 30 de setembre
  • Entre els dies 1 i 20 d’abril, la corresponent al període de l’1 d’octubre al 31 de març

FONT: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona
http://www.cafbl.cat

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Relloguer turístic

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El lucre fàcil i ràpid incentiva el frau del relloguer turístic.

Les primeres denúncies del relloguer turístic van arribar fa un any. Propietaris de pisos que eren sancionats per l’Ajuntament de Barcelona per publicitar el seu habitatge com a apartament turístic. No eren ells; es tractava d’inquilins que rellogaven els habitatges a través d’ Airbnb. Un negoci molt llaminer, ràpid i sense riscos per a aquells que se salten la legalitat, una pràctica que ha aflorat arran de la història de Montse Pérez, que va reocupar el seu habitatge a la Barceloneta per poder recuperar-la de mans d’un estafador que feia relloguer tutístic.

Els atractius beneficis econòmics dels allotjaments turístics els converteixen en una activitat molt lucrativa per a aquells que no paguen impostos. La rendibilitat d’un apartament turístic a Barcelona és quatre vegades superior a la del lloguer convencional. El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, explica, a tall d’exemple, que per un arrendament tradicional d’un pis a l’Eixample d’entre 70 i 80 metres quadrats el propietari pot cobrar uns 1.050 euros mensuals.

Això suposaria un benefici del 3% abans d’impostos i només tenint en compte el pagament de l’impost sobre béns immobles, els rebuts de la comunitat de propietaris i l’assegurança. Si aquell mateix habitatge es llogués al mercat d’apartaments turístics, el benefici mensual podria arribar als 4.000 euros. A més, l’arrendament convencional presenta més morositat; els apartaments turístics sembla que tinguin el pagament de l’estada més assegurada.

Els col·legis professionals adverteixen que aquesta pràctica del relloguer turístic va a més. L’Ajuntament ja té comptabilitzats fins a 200 relloguers d’aquest tipus, una xifra que es podria incrementar els pròxims dies si continuen augmentant les denúncies d’aquest tipus d’estafes. “Ja fa un temps vam mostrar la nostra preocupació a l’Ajuntament perquè quan es detecta un pis turístic il·legal immediatament s’incoa un expedient sancionador contra el propietari sense comprovar si és ell realment qui està llogant l’habitatge com a allotjament per a turistes”, explica el president del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, Enrique Vendrell. Es tracta de multes que van des dels 30.000 fins als 300.000 euros i, encara que molts casos han quedat arxivats després que l’amo de la casa pogués demostrar que no era el responsable d’oferir la propietat com a habitatge turístic, en d’altres l’expedient continua la seva tramitació. “Consideren que el propietari és responsable o ha consentit aquesta situació”, assenyala Vendrell sobre una pràctica que, segons el seu parer, genera molta indefensió.

De fet, el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana recorda el cas d’una associada d’edat avançada que es va veure embolicada en aquest tipus d’estafa. Va llogar el seu habitatge i, sense saber-ho, s’oferia com a apartament vacacional. Se’n va assabentar a través de la multa imposada per l’Ajuntament, que finalment va poder recórrer. La tinenta d’alcalde d’ Urbanisme, Janet Sanz, calcula que entre un 10 i un 15% de les sancions que imposa el Consistori són recorregudes perquè corresponen a casos de relloguer turístic. Sanz insta els afectats del relloguer turístic a explicar el seu cas als serveis municipals. “La solució més àgil és venir primer a l’Ajuntament i després portar el cas a la justícia per tramitar una rescissió del contracte ipso facto”, apunta la tinenta d’alcalde.

Tant el govern municipal com els professionals del sector parlen d’estructures organitzades d’estafadors -no s’atreveixen a pronunciar la paraula màfia- que operen a Barcelona, fins ara amb total impunitat i beneficiant-se de la legislació que fa difícil que els propietaris recuperin el seu pis.

L’immoble perfecte per a algú que busca rellogar-lo és un pis moblat, amb els subministraments donats d’alta, a les zones de més pressió turística de Barcelona i preferiblement rehabilitat. “Pot estar per sobre dels preus raonables, ja que a qui el llogarà li sortirà a compte igualment”, assenyala el president dels Agents de la Propietat Immobiliària ( API) a Catalunya, Joan Ollé. La picaresca s’aprofita de les dificultats que tenen els propietaris per recuperar el seu habitatge i no necessiten una gran infraestructura per dur a terme la seva estafa. Els estafadors gestionen les reserves i només necessiten un servei de neteja i una persona que lliuri i reculli les claus.

Els professionals assenyalen, a més, que en el cas de ser descoberts deixen de pagar immediatament el lloguer i els serveis. Saben que si van al jutjat pot passar un any i mig fins que hagin d’abandonar l’habitatge. “La laxitud genera impunitat”, denuncia Ollé, que demana una “regulació més efectiva” i insta els consumidors a prendre mesures abans de firmar un contracte.

La recomanació bàsica és fer un bon filtre, anar una mica més enllà de la nòmina del llogater. “No hi ha res més simpàtic i encantador que un estafador”, alerta el president dels API. En aquest sentit, Finques Chicote sempre aplica una acurada política de recerca i filtrat de candidats per trobar l’inquilí més idoni, i tant mateix, en la mesura del possible, intentar garantir als clients que ens confien el lloguer dels seus pisos, que l’inquilí final disposa d’una solvència contrastada.

La patronal dels apartaments turístics legals (Apartur) es pronuncia en aquesta mateixa línia. Enrique Alcántara, el seu president, explica que els propietaris estan indefensos davant les il·legalitats del relloguer turístic i han de controlar a qui lloguen els seus habitatges. Considera que les inspeccions que està fent l’Ajuntament estan donant els seus fruits i s’ha reduït en un miler el nombre d’apartaments il·legals que funcionen a Barcelona. Janet Sanz l’atribueix al treball del cos de 40 inspectors reforçat amb 40 visualitzadors que identifiquen possibles apartaments il·legals a partir del rastreig de les plataformes digitals i a peu de carrer.

Ciutat Vella és el punt calent. Airbnb va anunciar fa uns mesos com a cop d’efecte la limitació d’un anunci per amfitrió al districte per expulsar del sistema els propietaris de diversos pisos turístics. Per Janet Sanz, aquesta mesura és “una presa de pèl”. El que ha acabat passant és que els afectats han creat un usuari per a cada pis. A efectes pràctics, continuen sent els mateixos. L’efecte ha estat similar al que han tingut les mesures de limitar el lloguer vacacional a un nombre de dies determinat en altres grans ciutats com ara Nova York i Amsterdam, on els amfitrions canvien regularment de nom d’usuari i posen el mateix pis per esprémer al màxim la plataforma.

El cert és que la pressió residencial que pateix Barcelona, amb poca oferta d’habitatge nou, uns preus de lloguer que s’han disparat i la presència de residències que funcionen com a pisos de lloguer vacacional, no ajuda a resoldre aquesta situació. Sobretot perquè, tal com indiquen els professionals, les restriccions derivades de la moratòria hotelera han portat els inversors a adquirir edificis sencers per reconvertir-los en apartaments de luxe. Alguns es converteixen en segona residència d’acabalats estrangers, tot i que la majoria acaben al mercat de lloguer vacacional, en què Airbnb és el millor aparador. “L’allotjament turístic s’ha convertit en una forma més d’especulació per a grans inversors”, lamenta un dels por­taveus del nounat sindicat de llogaters de Barcelona, Jaime Palomera.

Malgrat això, Palomera alerta també de la creixent “especulació de petits propietaris que retiren els seus habitatges del mercat residencial quan finalitza el contracte de lloguer i el passen al turisme, cosa que suposa una pressió més gran a l’alça dels preus”.

FUENTE: La Vanguardia
http://www.lavanguardia.com/encatala/20170625/423671022565/lucre-facil-rapid-frau-relloguer-turistic.html

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