Convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació.

Convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació.

Convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació.

L’augment imparable de l’esperança de vida i la baixa taxa de natalitat fan cada vegada més insostenible el model de pensions públiques. Tots els estudis (de l’OCDE, d’instituts d’investigació, d’universitats …) indiquen que a mig termini les pensions de jubilació hauran de ser inferiors a les actuals.

El desig arrelat dels espanyols per comprar casa pot ser una solució a aquest desafiament. Hi ha molt poc estalvi per completar la pensió de jubilació, però molt patrimoni immobiliari que podria ser utilitzat per generar rendes.

Existeixen diferents fórmules perquè un particular pugui aconseguir liquiditat a partir de les seves propietats immobiliàries. És a dir, convertir un actiu com un pis a una renda financera o vitalícia.

La hipoteca inversa, que es va crear fa 10 anys i ha tingut poc èxit comercial, és la fórmula més famosa, però hi ha altres opcions com les rendes vitalícies o la venda de la nua propietat.

 

1.- Hipoteca inversa pura:

Una persona de 75 anys és propietària d’un pis valorat en 200.000 euros, però necessita tenir una renda que completi la seva pensió de jubilació. Va al banc i demana un préstec de 100.000 euros. Com a garantia de devolució d’aquest capital, més els interessos, ofereix el seu propi habitatge.

Normalment, aquest préstec té una durada prefixada, tot i que també es pot establir amb una línia de crèdit de la qual es van disposant quantitats en funció de les necessitats.

Quan ha vençut el préstec, el client ha de tornar els diners de què ha anat disposant. Si no té liquiditat, haurà de vendre el seu habitatge. En cas de mort, els hereus es queden amb la propietat del pis, però han de tornar al banc les quantitats prestades.

En l’actualitat, les entitats financeres ofereixen entre un 50% i un 60% del valor de taxació de l’immoble. Una de les poques entitats que comercialitza a Espanya la hipoteca inversa és Optima Mayores, que compta amb un acord amb el banc portuguès BNI Europe per realitzar aquest tipus d’operacions.

 

2.- Hipoteca inversa amb renda vitalícia diferida:

La hipoteca inversa vitalícia és l’evolució natural de la hipoteca inversa convencional. En aquest producte financer, la necessitat de tornar el préstec en el cas que el client sobrevisqui més enllà del venciment queda solucionat, ja que la hipoteca inversa vitalícia només vencerà en el moment de la mort. Per tant, la persona pot seguir gaudint l’habitatge durant tota la seva vida.

En termes pràctics, es tracta de dos productes en un. D’una banda, el préstec ofert per una entitat financera amb la garantia de l’immoble. Per una altra, una assegurança en forma de renda vitalícia.

Quan aquesta és diferida, en els primers anys el particular percep una renda financera a càrrec del préstec i, quan aquesta s’acaba, es comença a cobrar la renda vitalícia amb una tributació molt favorable.

Així, una parella de 70 i 72 anys que demani una hipoteca inversa posant com a garantia una casa de 300.000 euros podria cobrar 215 euros al mes durant els primers 15 anys i després una renda vitalícia de 140 euros mensuals fins a la defunció de tots dos.

Pot semblar que els imports són baixos, però quan s’analitza des d’un punt de vista purament financer, sense afeccions, la hipoteca inversa amb renda vitalícia pot resultar una opció molt atractiva.

 

3.- Hipoteca inversa amb renda vitalícia immediata:

En el cas de la hipoteca inversa amb renda vitalícia immediata, el préstec hipotecari es dedica íntegrament a finançar la prima única d’una renda vitalícia assegurada. La renda aquí és immediata, en lloc de diferida com en l’apartat anterior, per la qual el client la comença a cobrar des del moment inicial.

Si el rendista sobreviu molts anys, seguirà cobrant aquesta renda durant tota la seva vida i gaudint de l’habitatge fins al moment de la mort. En canvi, si mor prematurament, hi haurà percebut molt poca renda vitalícia, però els seus hereus hauran de liquidar amb el banc tot el capital que aquest va prestar per constituir la renda.

En el cas de les pensions públiques, tothom assumeix que pot estar cotitzant tota la vida i després emmalaltir i morir sense haver cobrat tot just la seva pensió pública, però quan es pregunta per això mateix amb una renda vitalícia la gent és molt reticent, per ser una qüestió cultural.

 

4.- Habitatge pensió:

El dret civil espanyol permet vendre una casa però mantenir l’usdefruit. És el que s’anomena en termes jurídics vendre la nua propietat. El venedor percep l’import de l’operació i es quedarà a l’habitatge fins a la seva defunció. També podria llogar-la.

L’import que percebi dependrà molt de la seva edat. Si es tracta d’una persona amb edat avançada, rebrà un preu proper al valor de mercat. En canvi, si té 65 anys, el comprador li aplicarà una important rebaixa perquè no podrà disposar del pis fins al cap d’un llarg període. La venda de l’habitatge habitual per majors de 65 anys està exempta de l’IRPF. En concret el guany de capital obtinguda per la diferència entre preu de venda i el d’adquisició no suportarà cap tipus de tributació en concepte de renda.

Amb l’import de la venda el venedor pot, entre altres opcions, subscriure una assegurança de renda vitalícia que li asseguri una prestació periòdica fins al moment de la mort. Quan aquest es produeixi el dret d’usdefruit s’extingeix i es consolida la propietat plena. D’aquesta manera l’adquirent, que fins aquell moment només tenia un dret de propietat limitat, passa a tenir un dret ple.

La gran diferència amb la hipoteca inversa és que els hereus no tenen opció de quedar-se amb la propietat.

 

5.- Venda de l’habitatge:

Una altra opció amb què compta el propietari d’un immoble és vendre-ho per complet i convertir els diners rebuts en una renda vitalícia. Al deixar el seu habitatge haurà de buscar un altre lloc on allotjar-se (amb un familiar, en una residència de gent gran …). A canvi, el comprador li pagarà un preu de mercat (superior a la venda de la nua propietat). Amb aquest capital pot constituir una renda vitalícia més elevada.Tanto l’operació de venda d’immoble com la percepció de la renda tenen una tributació molt favorable.

El gran inconvenient d’aquesta fórmula de convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació és que la persona no pot seguir habitant en el seu habitatge ni pot deixar-la en herència.

 

FONT: Cinco Días

https://cincodias.elpais.com

 

Si t’ha agradat aquesta publicació de “Convertir l’habitatge en una renda per a la jubilació”, també et pot interessar

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda “penalitza” a qui vengui barat un pis.

Si ha comprat o heretat una casa a un preu “xollo”, Hisenda penalitza en exigir pagar més d’ITP o Impost de Successions. Però si ha venut “barat” un pis, el fisc també castiga. Com? Obliga els contribuents a tributar per un guany patrimonial en el seu IRPF superior al declarat, perquè considera que el valor d’escriptura no és el de mercat.

Quan es ven una casa, el venedor ha de declarar en el seu IRPF el guany o pèrdua patrimonial obtingut, per la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió. Aquest últim, és l’efectivament satisfet en l’operació, llevat que sigui inferior al de mercat. I per comprovar si hi ha diferència de preu, Hisenda es basa en els valors comprovats per les comunitats autònomes als contribuents, que han comprat o heretat un immoble a un preu inferior al que estima la CCAA corresponent. I això, per a cobrar més ITP o Impost de Successions i Donacions (ISyD).

Si per exemple un contribuent va vendre per 150.000 euros, però aquest valor ha estat comprovat en l’ITP del comprador, i s’ha fixat en 250.000 euros, aquest és el valor pel qual Hisenda considera que va haver de declarar-se la compravenda de l’immoble també en l’IRPF.

Per tant, el comprador haurà de pagar més ITP i el venedor haurà de pagar més IRPF perquè el guany patrimonial serà més gran, segons Hisenda.

“I tot això, perquè considera que l’immoble té un valor de mercat superior al d’escriptura. En definitiva, per haver venut “barat”.

Hisenda penalitza

Hisenda pot fer-ho, però no de forma automàtica i generalitzada. La raó és que el valor a declarar en l’ITP i en l’IRPF és diferent. En el primer, és el valor real de l’immoble, i en el segon, el valor de transmissió es correspon amb el valor de mercat (si és superior al satisfet). I valor real i valor de mercat no son sempre el mateix.

Tots dos valors, tot i que equivalents, no són plenament assimilables, ni en tots els casos. I és que, tot i que en principi el valor de mercat d’un immoble hauria de reflectir el que aquest val en realitat, no sempre serà així. El valor de mercat es veu contínuament afectat per l’oferta i la demanda existent.

Per això, el tècnic competent de l’Agència Tributària ha de justificar en cada cas que el valor real extret de la comprovació de valors d’ITP realitzada, es correspon amb el valor de mercat de l’immoble.

Això serà especialment necessari quan el valor real en l’ITP s’hagi determinat utilitzant algun dels mètodes de comprovació dels que preveu l’article 57.1 de la Llei general tributària que, per la seva metodologia, no té en compte les circumstàncies específiques de cada immoble ( coeficients sobre el valor cadastral i preus mitjos en el mercat, per exemple).

Amb tot, el contribuent a qui Hisenda exigeixi pagar més d’IRPF pot sol·licitar la taxació pericial contradictòria i, per tant, demanar la suspensió del deute tributari, mentre recorre.

Què pot fer el contribuent afectat?

En aquests casos, Hisenda notificarà normalment al contribuent l’inici d’un procediment de comprovació limitada. I és que dins d’aquests procediments és possible dur a terme actuacions concretes de comprovació de valors. No obstant això, en el procediment de comprovació limitada l’Administració no pot dur a terme actuacions fora de les oficines de l’Administració Tributària.

Llavors, com dur a terme l’obligatòria visita del perit requerida en aquests casos?

Aquest procediment conclourà amb una liquidació, que és la que podrà recórrer el contribuent, primer davant el Tribunal Econòmic Administratiu Regional i, si cal, davant del Tribunal Superior de Justícia competent.

Sempre és aconsellable que el contribuent recorri, perquè la comprovació del guany patrimonial obtingut es basa en les valoracions fetes en expedients de comprovació de valors, que estan sent massivament anul·lats en els tribunals, tant judicials com administratius.

A més, cal recordar que la visita del perit a l’immoble comprovat és obligatòria i la valoració ha de ser motivada i individualitzada. No recorrent aquestes valoracions i donar-les per bones (tant el comprador en el seu ITP, com el venedor en el seu IRPF), suposa fer-li un autèntic regal a Hisenda.

FONT: Idealista

https://www.idealista.es

Si te ha gustado la publicación Hisenda penalitza, también te puede interesar

La recuperació de calor als edificis

La recuperació de calor

Transmissions Patrimonials

Transmissions Patrimonials

Impost sobre Transmissions Patrimonials

Nova doctrina sobre l’aplicació dels coeficients en les valoracions d’ITP.

El Tribunal Suprem ha fixat una nova doctrina aplicable a la comprovació del valor real dels immobles en el cas de les transmissions i a efectes de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials.

Així, el Tribunal Suprem estableix que el mètode de comprovació consistent en l’estimació per referència dels valors cadastrals, multiplicats pels índex o coeficients establerts a l’article 57.1.b) de la Llei General Tributària, no és idoni per la seva generalitat ja que no hi ha relació entre el bé i la valoració estimada.

Sobretot, per a la valoració de béns immobles en aquells impostos en què la base imposable ve determinada legalment pel seu valor real, tret que el mètode de coeficients es complementi amb la realització d’una comprovació directament relacionada amb l’immoble a valorar.

El TS també estableix a qui correspon la càrrega de la prova en aquest terreny, ja que determina que l’interessat no està legalment obligat a acreditar que el valor que figura en la declaració o autoliquidació de l’impost coincideix amb el valor real, essent l’Administració la que ha de provar aquesta manca de coincidència.

Aquest canvi de criteri comportarà la modificació dels procediments que l’administració aplica a la valoració de les operacions immobiliàries així com el possible recurs contra les valoracions realitzades utilitzant els coeficients establerts.

FONT: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida

http://www.cafbl.cat

También te puede interesar

Aprovada la Llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges.

Aprovada la Llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges.

Aprovada la Llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges.

La llei contra les ocupacions il·legals d’habitatges, la denominada “Llei antiocupacions” ha estat publicada al BOE núm. 142 de data 12 de juny  i entrarà en vigor el pròxim 2 de juliol, després de ser ratificada pel Senat.

Aquesta modificació legislativa pretén acabar amb el calvari judicial que han d’afrontar les persones que es troben per sorpresa amb el seu pis o habitatge ocupats. El litigi per expulsar per via judicial als intrusos, avui en dia, pot durar fins a dos anys o més. En canvi, amb aquesta reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil el desallotjament es podrà realitzar de forma inicial en el procediment, amb el caràcter de mesura cautelar.

Aquesta modificació només s’aplicarà en els casos en què els propietaris de l’immoble afectat siguin persones físiques, entitats sense ànim de lucre i entitats públiques propietàries d’habitatges socials. L’exclusió de les persones jurídiques obeeix a la voluntat del legislatiu que entitats financeres, fons d’inversions o immobiliàries no puguin resultar afavorits amb aquesta reforma legal.

Si s’han identificat els ocupants, l’autoritat judicial donarà trasllat als serveis públics competents en matèria de política social per si procedís la seva actuació perquè en el termini de set dies puguin adoptar-se les mesures de protecció que en el seu cas sol·licitin i procedeixin.

L’efecte principal d’aquesta reforma processal civil, és que es pretén dotar al propietari d’una acció sumària que permeti la immediata recuperació de la plena possessió de l’habitatge, encara que es desconegui la identitat dels ocupants, previ requeriment judicial perquè aquests aportin en el termini de cinc dies el títol legal que justifiqui la seva possessió; en cas contrari, el Tribunal ordenarà de forma immediata el lliurament de l’habitatge al titular demandant i contra aquesta resolució no hi ha possibilitat de recurs.

També cal mencionar que amb aquesta reforma es constata que són les Administracions Públiques, en l’àmbit de les seves respectives competències, a les que correspon garantir les polítiques públiques en matèria d’habitatge conforme a allò que es preveu en l’article 47 de la CE. Preservant-se, també, el dret a la propietat privada de l’art. 33 CE.

FONT: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida

http://www.cafbl.cat

También te puede interesar