El alquiler a largo plazo vuelve a repuntar.

El alquiler a largo plazo vuelve a repuntar.

El alquiler a largo plazo vuelve a repuntar.

El alquiler turístico tiene tantos frentes abiertos que son muchos los propietarios que barajan la idea de pasarse al arrendamiento tradicional, el de larga temporada. Ambos dan jugosas rentabilidades, tanto el alquiler turístitico como alquiler a largo plazo, pero cada vez son más los caseros que lo abandonan por el tiempo y dedicación que exige, el papeleo y los requisitos legales, porque carecen de licencia turística o no quieren problemas con Hacienda.

Precisamente el último frente al que se enfrentan llega desde este ministerio que, aunque lleva algunos años reforzando la vigilancia sobre estos inmuebles, ultima un decreto que obligaría a las plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar a los propietarios y a presentar informes periódicos para que declaren con más detalle su actividad, tal como ya avanzamos en un artículo el pasado 2 de enero.

Además, el alquiler tradicional cada vez es más atractivo: las rentas han subido un 18,4% en España en 2017, según Idealista. Y la rentabilidad no para de crecer: alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del año anterior, según Urban Data Analytics (uDA).

“Poco a poco están empezando a valorar migrar sus viviendas del alquiler vacacional al alquiler permanente, porque los números no salen. En las grandes ciudades el turístico es interesante si se alquila una habitación de la casa donde estás viviendo o la gestión de la vivienda la hace directamente el propietario. Pero si se externaliza, entre la comisión del gestor, los gastos vinculados y el pago de impuestos hace que salga lo comido por lo servido. Además, un alquiler permanente conlleva mucha menos gestión”, señala Fernando Encinar.

Aun así, el alquiler turístico en España es un mercado al alza, sobre todo en Madrid, Barcelona y Sevilla, que lideran el ranking del alquiler vacacional. Los que practican esta modalidad tienen claras sus motivaciones: el 81% de los propietarios considera que obtiene más beneficio y, además, destacan la rapidez con la que se alquila y la creciente demanda, según un estudio de Fotocasa. El 66% de estos arrendatarios calcula que obtiene entre un 5% y 15% más que alquilando de manera tradicional. Y un 12% afirma que con el alquiler turístico obtiene un 20% más de beneficio, añade Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal.

Pero, ¿es realmente más rentable este alquiler que el tradicional? No siempre.

Hay que echar números antes de decantarse por alguna opción, ya que factores como la ocupación, la ubicación de la vivienda, el precio y la temporada del año son determinantes para conocer dónde se consigue la mayor rentabilidad. También la coyuntura e inestabilidad política influyen. Es el caso de Cataluña, donde ha bajado la demanda de alquileres turísticos, al igual que las reservas hoteleras.

Echar cuentas

Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler turístico sea más rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un mínimo de noches, algo que no resulta nada sencillo. Por ejemplo, para tener el inmueble ocupado 15 noches es preciso que tenga turistas todos los fines de semana del mes.

La compañía Alquiler Seguro ha elaborado un análisis que compara los niveles de rentabilidad en ambas modalidades en las ciudades de Madrid y Barcelona durante este pasado mes de diciembre. Para analizar la rentabilidad del alquiler turístico de un estudio en el distrito de Centro de Madrid por el que se piden 60 euros por noche se necesita tener en cuenta los ingresos, los gastos fijos mensuales por consumos y suministros (se calculan 100 euros ) y la tributación a Hacienda (se supone que el propietario tributa un 20% del rendimiento neto del apartamento). A esto hay que añadir el gasto que supone contratar a una empresa que se encarga de gestionar el inmueble (cobra al propietario un 20% del coste de la estancia con un mínimo de 60 euros).

En el alquiler a largo plazo -por el que el propietario pide 750 euros al mes- también hay que tener en cuenta la tributación y los gastos por gestión del alquiler (un 5% más IVA de la renta mensual e incluye la garantía del cobro). Los gastos mensuales por consumos y suministros los paga el inquilino. La conclusión es que este piso madrileño necesita, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 21 y 24 noches al mes (entre el 70% y el 80% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. Si el propietario tiene la fortuna de ocupar la casa todas estas noches obtendría entre 708 y 832 euros mensuales. En el alquiler permanente ingresaría 684 euros al mes.

Lo mismo sucede cuando se trata de un estudio en el Born (Ciutat Vella). En el caso de Barcelona, además, se ha notado una menor demanda por la crisis política. En el mes de junio este mismo inmueble del Born solo tenía que estar habitado entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%).

“Hacer que una vivienda turística sea rentable implica una alta tasa de ocupación del inmueble. De hecho, ahora en algunos distritos de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) y Barcelona (Les Corts, Nou Barris y Sant Andreu) aunque estuviese con la máxima ocupación el alquiler turístico no sería más rentable que el residencial (alquiler a largo plazo). En la gran parte de los distritos de Madrid y Barcelona es necesaria una ocupación de entre el 70% y el 80%, por lo que alcanzar esta ocupación mínima es tarea complicada”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La misma postura sostienen en la plataforma Airbnb.

“En Barcelona, la gran mayoría de los alojamientos son menos rentables que el alquiler de larga duración. El 78% de las casas enteras anunciadas en Airbnb ganan menos que los ingresos que se consiguen en el alquiler de larga duración”, señalan. “Solo un 2,5% de las casas enteras que se anuncian en Ciutat Vella generan más ingresos que el alquiler a largo plazo. En el resto de barrios, esta cifra es de menos del 1%”, detallan.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/04/actualidad/1515081768_415651.html?rel=mas

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Cómo actuar cuando un inquilino no paga el alquiler

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Alquilar un piso a un inquilino casi siempre conlleva tener que lidiar con pequeños y grandes problemas, no siempre de fácil solución. De entre ellos, el más temido es, seguramente, que el inquilino deje de pagar el alquiler. ¿Qué podemos hacer cuando eso ocurre y el alquiler de nuestro piso no lo gestiona un administrador de fincas? ¿Cuáles son los pasos recomendados?

Para evitar que los inquilinos dejen de pagar el alquiler, el propietario de la vivienda puede demandar tras el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos.

Eso sí, se aconseja intentar antes lograr un acuerdo mediante la vía de un aviso previo por vía amistosa (pero demostrable). Es decir, antes se debe realizar el envío de alguna de las siguientes:

  • El burofax al domicilio de la vivienda alquilada a través de Correos y con acuse de recibo y certificación de contenido.
  • El telegrama con los mismos requisitos.
  • El aviso por vía notarial.

En este aviso previo se debe incluir la cantidad pendiente a pagar y también se debe incluir un plazo suficiente desde que se comunica el aviso para que se realice el pago. Si no es así, se podrá comenzar la demanda legal.

Pasado el plazo para el pago del aviso anterior, al no pagar alquiler ni llegar a un acuerdo amistoso entre ambas partes, el propietario puede iniciar ya el procedimiento judicial de reclamación.

Este procedimiento se llama “Desahucio por falta de pago” o según lo ha llamado erróneamente la prensa “desahucio expres”.

Es un procedimiento en el que se piden dos cosas:

  • Que se pague la deuda.
  • Que se desahucie al inquilino si no paga la deuda.

Para este tipo de procedimientos se necesita además de un abogado, un procurador, con lo que se aconseja que después de enviar el burofax u otra comunicación, el propietario busque un abogado especialista en temas de alquiler para que lo prepare. Finques Chicote trabaja conjuntamente con varios bufetes de abogados expertos en estos temas, por lo que podemos asesorarle.

Las principales características del procedimiento para inquilinos que no pagan son:

  • La demanda al inquilino se presenta en los juzgados de primera instancia del domicilio de la vivienda alquilada al no pagar alquiler.
  • El juzgado notificará en el domicilio de la vivienda alquilada, a no ser que en el contrato se haya indicado otro domicilio (si no se logra contactar con el interesado en una segunda vez se publicará por edictos).
  • El inquilino puede pagar tanto la deuda inicial como las mensualidades, en cualquier momento antes de la vista del juicio.  En este caso, el procedimiento de desahucio se paraliza excepto en dos casos:
  1. que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.
  2. que entre la recepción del burofax o comunicación fehaciente y la fecha en que se puso la demanda de desahucio haya pasado más de un mes sin que el inquilino haya intentado pagar la deuda en ese plazo.

Por tanto, si no se paga la deuda o si se paga, pero con alguna de las dos excepciones vistas arriba, el procedimiento acabará en el desahucio del inquilino. Este desahucio será forzoso si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, lo cual supondrá las siguientes medidas:

  • el juzgado señalará una fecha en la que acudirá el abogado del arrendador con el oficial del juzgado.
  • si el inquilino no se marcha voluntariamente se hará un segundo intento al que se acudirá con la fuerza pública.

Por último, si el inquilino no abona la deuda, se realizará la investigación del patrimonio del inquilino para el embargo de las cantidades que puedan cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento si el juzgado así lo considera (las costas son los gastos de abogado y procurador del propietario arrendador).

Este es el procedimiento normal que establece la ley, pero que dependerá en función de lo que se indique en el contrato de alquiler. El contrato puede establecer como solución a los conflictos otra vía, como la del arbitraje. En ese caso el arrendador deberá dirigirse al organismo de arbitraje al que se han sometido en el contrato para reclamar la falta de pago.

La ventaja principal del arbitraje es que no se necesita abogado ni procurador para el trámite inicial (eso no quiere decir que no siga siendo aconsejable la intervención de abogado para asesorar al propietario, pero ya no será obligatorio por ley al menos en la primera parte).

El procedimiento arbitral acaba con un “laudo”, que es la resolución del árbitro y que sería el equivalente a una sentencia. Ahora bien, si el inquilino no cumple lo que dice el laudo (no se marcha de la vivienda o no paga voluntariamente la deuda) habrá que acudir al juzgado para pedir la ejecución forzosa tal y como se ha explicado más arriba.

Así, una vez que se conoce el procedimiento es importante tener en cuenta algunos factores:

  • Comprobar la solvencia del posible inquilino antes de firmar el contrato de alquiler.
  • Establecer garantías, como por ejemplo:
  1. un seguro de protección jurídica de arrendador que cubra desde la designación del abogado y procurador para el trámite hasta incluso las mensualidades impagadas por el inquilino. Finques Chicote colabora con la mayoría de compañías aseguradoras, por lo que podemos realizarle esta gestión.
  2. un aval bancario, que suele ser para cubrir al menos de 4 a 9 meses de rentas.
  3. una cantidad como depósito en garantía adicional suplementaria a la fianza mínima obligatoria que, recordemos, para vivienda sin amueblar es de una mensualidad de renta, y para viviendas amuebladas es de dos mensualidades de renta.

Finques Chicote tiene como rigurosa política el aplicar minuciosas búsquedas y filtrados de candidatos, empleando algunas de las técnicas comentadas en nuestro artículo del 12 de julio, y otros métodos más tradicionales, para poder encontrar el inquilino más idóneo, y así mismo, en la medida de lo posible, intentar garantizar a los clientes que nos confían el alquiler de sus pisos, que el inquilino final al momento de la firma del contrato de alquiler dispone de una solvencia contrastada, porque no es lo mismo alquilar a un inquilino que alquilar a un buen inquilino.

FUENTE: Arag
https://www.arag.es/blog/derecho-inmobiliario/inquilino-moroso/

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