Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

La nueva modalidad de alquileres turísticos que escapa al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Los nuevos alquileres turísticos o el arrendamiento de viviendas para uso turístico, denominadas en Cataluña, habitages d’ús turístic (HUT), es un fenómeno en constante auge en la ciudad de Barcelona gracias a las novedosas plataformas de la economía colaborativa, que han suprimido los costes de escala necesarios para poder comercializar alojamientos en un mercado global, permitiendo así a simples propietarios de viviendas el acceso a dicho mercado en condiciones de igualdad con grandes empresas hoteleras y centrales de reservas.

Las externalidades negativas de alquileres turísticos que esta nueva realidad económica está provocando (problemas de convivencia vecinal, desertización comercial, sobrecarga del espacio público, el fenómeno de la gentrificación) han obligado a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Barcelona a actuar de forma apresurada y a remolque de esta nueva realidad, mediante la aprobación de instrumentos urbanísticos, como el reciente Plan Especial Urbanístico de Pisos Turísticos (Peuat), estableciendo severas restricciones para la realización de esta actividad en las zonas de más presión turística de la Ciudad Condal, y modificando recientemente la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, para aumentar considerablemente el importe mínimo de las sanciones económicas hasta los 60.000 euros para quienes arrienden su vivienda para uso turístico sin licencia, y modificando el decreto 159/2012, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (en adelante, el decreto), eliminado el requisito de la “reiteración” que tanta polémica estaba generando entre los operadores jurídicos.

No obstante, tal como ya adelantábamos en un artículo del 18 de septiembre, existe una nueva modalidad de explotación de viviendas para uso turístico que no precisa de licencia administrativa en Cataluña y que está escapando del control de la Administración.

Se trata del alquiler de habitaciones para uso turístico que realiza el propietario que continua habitando allí para obtener una rentabilidad que le ayude a costear los gastos de su vivienda.

El decreto cuando define la cesión de viviendas para uso turístico en su art. 66 no contempla la cesión de una o varias habitaciones solamente, en vez de sobre toda la vivienda. Si bien es cierto que el apartado 2 del citado precepto prohíbe que la cesión se haga por estancias, existen dudas entre los expertos de si esta prohibición estaría contemplando esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, más teniendo en cuenta que debe hacerse una interpretación restrictiva del art. 66.2 por tratarse de una prohibición.

En el caso de que la Administración acabara interpretando que el art. 66.2 del decreto es aplicable al arrendamiento de habitaciones para uso turístico, debemos tener en cuenta que esta prohibición podría ser considerada nula por vulnerar la libre competencia, tal como ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, sección segunda, en reciente sentencia de 21 de marzo de 2017 respecto de la regulación canaria que contempla la prohibición de los arrendamientos por habitaciones para uso turístico.

A ello debemos añadir que el art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94), cuando se refiere a los arrendamientos para uso turístico para excluirlos de su ámbito objetivo, concreta que la cesión debe ser “de la totalidad de una vivienda”; quedando pues en última instancia la duda de si, ante el vacío legal al que hacíamos referencia con anterioridad, los contratos de arrendamiento por habitaciones para uso turístico estarían sujetos a la LAU 94, o en su caso, al Código Civil, habiéndose decantado los tribunales por la sujeción al Código Civil (SAP Madrid, Sección 14ª, de 10-7-2007; y SAP de Ciudad Real, Sección 1ª, de 14-9-2017).

Algunas comunidades autónomas, como País Vasco y Andalucía, se han avanzado a esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, sujetándola al control de la Administración cuando ésta va destinada a fines turísticos.

Así pues, urge en Cataluña una nueva reforma del decreto que contemple esta nueva realidad económica en los alquileres turísticos y aclare a los operadores jurídicos cuál es su tratamiento jurídico, así como una unificación y homogeneización de la regulación sobre el alquiler vacacional en España.

FUENTE: Diario Expansión
http://www.expansion.com/juridico/opinion/2018/02/05/5a785910ca474183648b4609.html

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La PAH propone una Ley de Vivienda para atajar la burbuja del alquiler y fijar precios máximos

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La PAH propone una Ley de Vivienda para atajar la burbuja del alquiler y fijar precios máximos

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha propuesto un proyecto de Ley que, de salir, una ley de vivienda que desincentivaría el uso de plataformas como Airbnb.

Unidos Podemos, Compromís, ERC, PDeCAT y Bildu apoyarán la propuesta de Ley en el Congreso que permitiría regular el precio de los alquileres para acabar con la burbuja generada por el alquiler vacacional.

Desde hace pocos años, se ha ido gestando, de forma silenciosa, una batalla entre el alquiler vacacional de plataformas como Airbnb (donde cualquiera puede alquilar su piso por días, semanas o temporadas, o incluso su habitación) y el alquiler tradicional.

Tras la crisis, y debido a un cambio de cultura en la sociedad española, el porcentaje de personas que puede o quiere acceder a la compra de una vivienda es menor, por lo que el alquiler está en alza. A esto hay que sumar que los propietarios de pisos y viviendas con destino a alquiler prefieren hacerlo en el terreno vacacional, pues el beneficio diario puede equiparar al beneficio que se obtendría de forma semanal en el tradicional.

Muchos propietarios están echando a los inquilinos de sus alquileres (de forma legal, por supuesto) para reformarlo y publicarlo en plataformas como Airbnb. Los alquileres que quedan para larga temporada (los tradicionales) son relativamente pocos, por lo que, debido a la oferta y demanda, suben el precio. Hay poblaciones incluso donde los precios del alquiler de larga estancia se han llegado a duplicar (de media, el alquiler ha subido en torno a un 30%).

Explotar la burbuja estableciendo un precio máximo

Afirmando que no se debería especular con la vivienda (es de primera necesidad), la plataforma PAH (Plataformas de Afectados por la Hipoteca), ha planteado al Congreso proyecto de Ley que pretende solucionar precisamente esto, regulando el precio de los alquileres. La Ley de vivienda tendría ámbito estatal y serían los ayuntamientos los que establecerían este tope, aunque se crearía un índice de referencia estatal.

La propuesta de Ley pretendería hacer no rentable a los alquileres tipo Airbnb

En este índice se tendría en cuenta muchas cosas: localización de la vivienda, la capacidad adquisitiva de la población, el número de habitantes, las características de la vivienda, la ubicación y otros muchos factores. Luego, serían los ayuntamientos quienes lo adapten de forma más concreta.

Cómo afectaría a plataformas tipo Airbnb

La plataforma no ha especificado qué ocurriría con los alquileres vacacionales más allá de que esta Ley de vivienda es para acabar con ellos (el texto aún no es público). No obstante, se prevé, gracias a lo que han adelantado, que, mediante esta herramienta, este tipo de alquileres dejarían de ser más rentables que los alquileres de larga estancia.

La nueva Ley desincentivará el uso de Airbnb y otros por parte del dueño del inmueble

Puesto que sería igual de rentables, y, por comodidad (un alquiler de larga temporada es mucho más sencillo de mantener que uno vacacional), gran parte de estos alquileres vacacionales volverían al tipo de alquiler de larga temporada. Ese sería el planteamiento, al menos, de lo que se pretendería obtener con esta propuesta de ley.

Como resumen, pues, tenemos que, por ley, los propietarios de pisos no podrían alquilar el suyo por un precio superior al que establezca la ley. Presumiblemente, se establecería un precio mensual y un precio mensual prorrateado. Este último sería el que afectaría a este tipo de alquileres. La Ley de vivienda, entonces, desincentivará que los dueños saquen partido a sus inmuebles por medio de plataformas como Airbnb.

A menos alquileres vacacionales, aumentará la oferta de alquileres de larga temporada, y por lo tanto el mercado volverá a regularse, acabando por ser más barato, siempre desde el planteamiento de esta propuesta. Pero aquí afectan otros factores: muchos de esos alquileres que salen del mercado vacacional nunca volverán al de larga temporada, pues muchos ni siquiera han estado nunca (hablamos de segundas viviendas y no de inmuebles comprados específicamente para especular).

FUENTE: El Español
http://omicrono.elespanol.com/2018/01/propuesta-ley-alquiler-vacaciones-airbnb/

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El alquiler a largo plazo vuelve a repuntar.

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El alquiler turístico tiene tantos frentes abiertos que son muchos los propietarios que barajan la idea de pasarse al arrendamiento tradicional, el de larga temporada. Ambos dan jugosas rentabilidades, tanto el alquiler turístitico como alquiler a largo plazo, pero cada vez son más los caseros que lo abandonan por el tiempo y dedicación que exige, el papeleo y los requisitos legales, porque carecen de licencia turística o no quieren problemas con Hacienda.

Precisamente el último frente al que se enfrentan llega desde este ministerio que, aunque lleva algunos años reforzando la vigilancia sobre estos inmuebles, ultima un decreto que obligaría a las plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar a los propietarios y a presentar informes periódicos para que declaren con más detalle su actividad, tal como ya avanzamos en un artículo el pasado 2 de enero.

Además, el alquiler tradicional cada vez es más atractivo: las rentas han subido un 18,4% en España en 2017, según Idealista. Y la rentabilidad no para de crecer: alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del año anterior, según Urban Data Analytics (uDA).

“Poco a poco están empezando a valorar migrar sus viviendas del alquiler vacacional al alquiler permanente, porque los números no salen. En las grandes ciudades el turístico es interesante si se alquila una habitación de la casa donde estás viviendo o la gestión de la vivienda la hace directamente el propietario. Pero si se externaliza, entre la comisión del gestor, los gastos vinculados y el pago de impuestos hace que salga lo comido por lo servido. Además, un alquiler permanente conlleva mucha menos gestión”, señala Fernando Encinar.

Aun así, el alquiler turístico en España es un mercado al alza, sobre todo en Madrid, Barcelona y Sevilla, que lideran el ranking del alquiler vacacional. Los que practican esta modalidad tienen claras sus motivaciones: el 81% de los propietarios considera que obtiene más beneficio y, además, destacan la rapidez con la que se alquila y la creciente demanda, según un estudio de Fotocasa. El 66% de estos arrendatarios calcula que obtiene entre un 5% y 15% más que alquilando de manera tradicional. Y un 12% afirma que con el alquiler turístico obtiene un 20% más de beneficio, añade Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal.

Pero, ¿es realmente más rentable este alquiler que el tradicional? No siempre.

Hay que echar números antes de decantarse por alguna opción, ya que factores como la ocupación, la ubicación de la vivienda, el precio y la temporada del año son determinantes para conocer dónde se consigue la mayor rentabilidad. También la coyuntura e inestabilidad política influyen. Es el caso de Cataluña, donde ha bajado la demanda de alquileres turísticos, al igual que las reservas hoteleras.

Echar cuentas

Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler turístico sea más rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un mínimo de noches, algo que no resulta nada sencillo. Por ejemplo, para tener el inmueble ocupado 15 noches es preciso que tenga turistas todos los fines de semana del mes.

La compañía Alquiler Seguro ha elaborado un análisis que compara los niveles de rentabilidad en ambas modalidades en las ciudades de Madrid y Barcelona durante este pasado mes de diciembre. Para analizar la rentabilidad del alquiler turístico de un estudio en el distrito de Centro de Madrid por el que se piden 60 euros por noche se necesita tener en cuenta los ingresos, los gastos fijos mensuales por consumos y suministros (se calculan 100 euros ) y la tributación a Hacienda (se supone que el propietario tributa un 20% del rendimiento neto del apartamento). A esto hay que añadir el gasto que supone contratar a una empresa que se encarga de gestionar el inmueble (cobra al propietario un 20% del coste de la estancia con un mínimo de 60 euros).

En el alquiler a largo plazo -por el que el propietario pide 750 euros al mes- también hay que tener en cuenta la tributación y los gastos por gestión del alquiler (un 5% más IVA de la renta mensual e incluye la garantía del cobro). Los gastos mensuales por consumos y suministros los paga el inquilino. La conclusión es que este piso madrileño necesita, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 21 y 24 noches al mes (entre el 70% y el 80% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. Si el propietario tiene la fortuna de ocupar la casa todas estas noches obtendría entre 708 y 832 euros mensuales. En el alquiler permanente ingresaría 684 euros al mes.

Lo mismo sucede cuando se trata de un estudio en el Born (Ciutat Vella). En el caso de Barcelona, además, se ha notado una menor demanda por la crisis política. En el mes de junio este mismo inmueble del Born solo tenía que estar habitado entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%).

“Hacer que una vivienda turística sea rentable implica una alta tasa de ocupación del inmueble. De hecho, ahora en algunos distritos de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) y Barcelona (Les Corts, Nou Barris y Sant Andreu) aunque estuviese con la máxima ocupación el alquiler turístico no sería más rentable que el residencial (alquiler a largo plazo). En la gran parte de los distritos de Madrid y Barcelona es necesaria una ocupación de entre el 70% y el 80%, por lo que alcanzar esta ocupación mínima es tarea complicada”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La misma postura sostienen en la plataforma Airbnb.

“En Barcelona, la gran mayoría de los alojamientos son menos rentables que el alquiler de larga duración. El 78% de las casas enteras anunciadas en Airbnb ganan menos que los ingresos que se consiguen en el alquiler de larga duración”, señalan. “Solo un 2,5% de las casas enteras que se anuncian en Ciutat Vella generan más ingresos que el alquiler a largo plazo. En el resto de barrios, esta cifra es de menos del 1%”, detallan.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/04/actualidad/1515081768_415651.html?rel=mas

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Las plataformas de alquiler tendrán que informar a Hacienda.

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Los intermediarios de arrendamientos turísticos o plataformas de alquiler, como las plataformas colaborativas Airbnb o HomeAway, deberán enviar información a la Agencia Tributaria a partir del 1 de julio de 2018, y tendrán hasta final de año para remitir los datos relativos al primer semestre.

Según el real decreto por el que se prorrogan y aprueban diversas medidas tributarias y otras medidas urgentes en materia social, que publicó el 30 de diciembre de 2017 el Boletín Oficial del Estado (BOE), las personas o entidades que intermedien viviendas con fines turísticos estarán obligadas a presentar trimestralmente una declaración informativa.

La norma entró en vigor el 1 de enero

Si bien requiere de un modelo de declaración informativa, el 179, que establecerá los datos, condiciones y procedimiento para su presentación, un documento que ya ha elaborado el Ministerio de Hacienda y que está en audiencia e información pública.

El nuevo modelo 179 tendrá una periodicidad trimestral y deberá presentarse durante el mes siguiente a la finalización de cada periodo, si bien se concede un plazo de adaptación de seis meses para esta nueva obligación. Por ello, pese a que la norma ya entró en vigor el 1 de enero de 2018, las declaraciones correspondientes a los dos primeros trimestres podrán presentarse hasta el 31 de diciembre de 2018.

Deberán presentar el modelo 179 las personas o entidades que presten el servicio de intermediación del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea onerosa o gratuitamente. El modelo deberá contener la identificación del titular de la vivienda, la de la persona que ostente el derecho de alquiler del inmueble (si son distintas) y la de las personas o entidades arrendatarias.

También deberá especificar la identificación del inmueble así como su referencia catastral, el número de días de alquiler, el importe percibido y el número de contrato de intermediación del arrendamiento. La puesta en marcha de esta obligación busca prevenir el fraude fiscal en plataformas de alquiler, explicó el Ministerio de Hacienda en un comunicado.

FUENTE: OK Diario
https://okdiario.com/economia/2017/12/30/plataformas-alquiler-airbnb-tendran-informar-agencia-tributaria-partir-2018-1645921

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El alquiler de habitaciones, también en auge.

El mercado del alquiler de habitaciones y casas ha experimentado una transformación y un crecimiento -sobre todo, por el lado de la demanda- que le ha situado en niveles que hasta hace pocos años parecerían inverosímiles. Un auténtico boom que está disparando las rentas y que también está ocasionando efectos colaterales en submercados como el arrendamiento de habitaciones.

«El fuerte repunte del precio de los alquileres está obligando a muchas personas a tener que decantarse por compartir una vivienda, especialmente en ciudades como Barcelona y Madrid, donde llevamos varios años registrando fuertes tensiones en las rentas y que ahora también se trasladan a los alquileres de los pisos compartidos», afirma Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa.

A falta de estadísticas oficiales, Fotocasa publica periódicamente la evolución del coste de la oferta de las habitaciones en alquiler. Según sus datos, el precio de arrendar un dormitorio en pisos compartidos en agosto creció un 17% respecto al mismo mes de 2016. En concreto, el coste medio nacional de este tipo de alojamiento ha pasado de 270 a 318 euros mensuales.

Este incremento se fundamenta, principalmente, en el aumento de la demanda.

Mariano Kostelec, cofundador de Uniplaces, portal inmobiliario especializado en el alquiler para estudiantes, apunta que cada día hay más personas que buscan su alojamiento a través de plataformas digitales y habla de un crecimiento de la demanda de habitaciones en alquiler del 60% en lo que va de 2017.

«En ciudades como Madrid, este porcentaje puede llegar al 73%», destaca.

En este punto, Toribio advierte, además, de que está cambiando el perfil de la persona que comparte piso. «Habitualmente se ha asociado con un estudiante universitario, pero cada vez son más los profesionales en puestos cualificados los que apuestan por esta fórmula ante la imposibilidad de pagar un alquiler de forma individual o porque prefieren destinar al ocio, formación u otras actividades lo que se ahorran por compartir una vivienda», añade.

El análisis de Fotocasa muestra un panorama alcista cuyo podio lo ocupan Madrid, con una subida de precios del 31,1%, Barcelona (28,7%) y Palma de Mallorca (28,7%). Respecto a las ciudades con los ajustes más pronunciados, destacan Cáceres (-22,1%), La Coruña (-10,2%) y Oviedo (-7,6%).

En cuanto a los precios absolutos medios, Barcelona es, de largo, la ciudad más cara, con un coste medio de 478 euros mensuales. Madrid ocupa la segunda posición (417) y Alcobendas (346), Palma de Mallorca (345), Bilbao (342) y Hospitalet de Llobregat (314) se sitúan por encima del listón de los 300 euros mensuales.

A la vista de las ciudades que aparecen en el listado de Fotocasa, resulta evidente que el mercado del alquiler de habitaciones está muy influenciado por la presencia de universidades, pero el sector no depende única y exclusivamente de los estudiantes.

«El incremento de los precios del alquiler y las dificultades para acceder al mercado de compra de vivienda hacen que muchos jóvenes profesionales opten también por esta opción, siendo una alternativa muy demandada también entre los trabajadores de hasta 35 años», corrobora Kostelec.

Además, el cofundador de Uniplaces destaca la edad como un factor clave en la tipología y coste del inmueble elegido. «Los estudiantes y jóvenes profesionales de hasta 27 años tienden a buscar habitaciones en zonas bien comunicadas con su centro de estudio o trabajo y tienen un presupuesto de entre 300 y 450 euros. Por otro lado, el perfil profesional, con un puesto de trabajo más estable, cuenta con un mayor presupuesto para alquilar una habitación (entre 400 y 600 euros) y valora mucho más la localización céntrica y que el dormitorio sea doble y espacioso», apunta.

Desde el punto de vista legal, el contrato de alquiler de habitaciones difiere del de arrendamiento de un piso completo. Una de sus diferencias más significativas es que estos contratos no desgravan.

«La Agencia Estatal de la Administración Tributaria no admite que el arrendatario de una habitación se practique deducciones en el IRPF porque las mismas están previstas en el arrendamiento de una vivienda, no de una habitación. Por el contrario, el propietario sí debe declarar el ingreso en su IRPF como un rendimiento de capital inmobiliario», explica Sergio Lusilla, socio director de Pluslegal Abogados.

En este sentido, la increíble germinación de este tipo de arrendamientos también está generando conductas sancionables. El subarrendamiento de habitaciones es una práctica cada vez más frecuente y que puede ser ilegal si no se cuenta con el consentimiento expreso y por escrito del casero. «La sanción en caso de incumplimiento es que el propietario tiene derecho a resolver el contrato de arrendamiento (art. 27.2.c LAU) así como al desalojo de los ocupantes y reclamar los daños y perjuicios que le hayan sido ocasionados», especifica Lusilla.

FUENTE: El Mundo
http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/09/15/59ba7400e2704e3e738b45b8.html

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