Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

Límit a les taxacions immobiliàries de la banca.

 

Les taxacions immobiliàries

El Banc d’Espanya està preparant una guia per posar límit als models de valoració (coneguts com AVM, per les sigles en anglès Automated Valuation Model) que utilitzen les entitats bancàries espanyoles per taxar els immobles que constitueixen garanties i els adjudicats. El supervisor va llançar una consulta pública per rebre opinions i suggeriments referides a aquesta guia per part de les associacions representatives del sector.

Els AVM de les taxadores que treballen per als bancs són uns models automatitzats que ‘permeten realitzar valoracions de forma massiva ia baix cost, però assumint un determinat grau d’error dels resultats, derivat que el model, per definició, no recull la totalitat de les variables que hipotèticament afecten el valor ‘, segons constata el Banc d’Espanya en el seu projecte de guia.

Per paradoxal que sembli, les entitats bancàries a Espanya han comptat en el passat amb una certa laxitud a l’hora de realitzar taxacions immobiliàries, el que els ha permès presentar valoracions amb un component de subjectivitat (un mateix actiu valorat de manera diferent en dues entitats ) quan no directament allunyades de la realitat del mercat.

L’objectiu del Banc d’Espanya és promoure unes bones pràctiques entre les societats de taxació espanyoles que utilitzen sistemes interns basats en models automatitzats, de manera que valorin els actius immobiliaris presents en el balanç dels bancs de manera fiable i amb la menor discrecionalitat possible.

Tal com reflecteix el projecte de guia, que podrà rebre esmenes fins al pròxim 7 de novembre, el Banc d’Espanya pretén que només siguin aptes uns determinats models automatitzats: aquells que segueixin les pràctiques ‘generalment acceptades per a immobles que comptin amb un cert grau d’homogeneïtat ‘. És a dir, que només seran vàlides aquestes valoracions massives quan es realitzin respecte a immobles similars en un mercat en el qual s’efectuïn transaccions de forma activa

La guia, a més, entra en detall i especifica les pràctiques concretes de valoració que hauran de seguir les taxadores per comptar amb el vistiplau del supervisor:

1.- Podran usar quatre models diferents, tots ells amb base matemàtica. No obstant això, el Banc d’Espanya preveu la possibilitat que els resultats obtinguts amb els AVM és puguin modificar amb un ‘judici expert’ o mitjançant comprovacions addicionals per part dels taxadors.

2.- Dos models automatitzats, segons especifica el Banc d’Espanya, han de donar com a resultat dos valors per cada immoble. D’una banda, un valor ‘de mercat’, que s’utilitzarà com a referència en les valoracions d’immobles adjudicats, i per un altre un valor ‘hipotecari’, que serà la base a l’hora d’avaluar ‘dels immobles en garantia d’operacions de finançament hipotecària ‘, tal com assenyala el projecte de guia.

3.- Les estimacions de les taxadores hauran de ser contrastables amb la realitat del mercat. Així, els resultats de les valoracions automatitzades s’hauran de comparar amb les transaccions i els preus reals d’altres immobles similars, tant en ubicació com en dimensions i construcció (entre altres factors), realitzades en l’any anterior a la data d’emissió dels models interns.

4.- Els models automatitzats també hauran de ser traçables; és a dir, que han de poder sotmetre a revisió per part de tercers en tots els seus passos.

5.- S’han de excloure, a més, aquells immobles que no es puguin incloure en aquests processos massius per no complir amb els requisits mínims d’informació.

Actualment, hi ha 35 societats de taxació operatives en el mercat espanyol, segons els registres del Banc d’Espanya. Aquestes societats, segons preveu el projecte de guia sotmès a audiència pública, hauran de tenir a disposició del supervisor un document intern ‘en què constarà tota la informació relativa als AVM utilitzats, incloent-hi els procediments i proves realitzades per a la seva calibració i contrast’.

FONT: Diario Expansión

http://www.expansion.com

Si te ha gustado la publicación de “Límit a les taxacions immobiliàries de la banca”, también te puede interesar

Firma digital para comunidades de propietarios

Firma digital para comunidades de propietarios

Certificados de firma digital para comunidades de propietarios.

Tal como estipula la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y el Real Decreto Ley 11/2018 de 31 de agosto, que modifica la disposición final séptima de la Ley 39/2015, entre otras obligaciones se establece que los autónomos, las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica se han de relacionar electrónicamente con las Administraciones Públicas.

Entre las entidades sin personalidad jurídica se incluyen las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las comunidades de propietarios.

Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro, siendo que las presentaciones de documentos y solicitudes dirigidos a la Agencia Tributaria deben realizarse obligatoriamente a través del registro electrónico (http://www.agenciatributaria.gob.es).

El incumplimiento de esta obligación puede ser constitutivo de la infracción tributaria prevista en el artículo 199 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que establece la imposición de una sanción consistente en multa pecuniaria fija de 250 euros.

Se excluyen de esta obligación de presentación por vía electrónica las excepciones previstas en el resto de la normativa vigente que obligan a la presentación en papel o soporte físico (originales de avales, documentos notariales, judiciales, etc.).

Para conocer con más detalle los aspectos contemplados en la actual normativa, la Agencia Tributaria pone a disposición de la ciudadanía la siguiente dirección web:

http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Historico/2016/Nuevos_sujetos_obligados_a_relacionarse_electronicamente_con_la_Agencia_Tributaria__Ley_39_2015_.shtml

Con objeto de que las comunidades de propietarios que administra Finques Chicote puedan disponer de un certificado digital que permita el acceso electrónico al buzón de notificaciones de la Administración Pública tal como exige la mencionada ley, hemos  firmado un acuerdo de colaboración con DEH Online, empresa certificadora legalmente autorizada por la Administración, para dotar a dichas comunidades de propietarios de su propio certificado digital y su correspondiente sistema de vigilancia de notificaciones electrónicas.

El servicio de DEH Online incluye:

1- Certificado Digital: emisión, renovación, suspensión, revocación, y backup.

2- Notificaciones Electrónicas: vigilancia, recogida/firma, y envío por email certificado, en archivos PDF, de las Notificaciones Electrónicas de las Administraciones Públicas dirigidas a su NIF en el buzón 060.

Para más información sobre quién es DEH Online y cuál es el abanico de servicios que brinda, puede visitarles en:

http://www.dehonline.es

 

Si te ha gustado la publicación de Firma digital para comunidades, también te puede interesar

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

hisenda penalitza

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda penalitza a qui vengui barat un pis

Hisenda “penalitza” a qui vengui barat un pis.

Si ha comprat o heretat una casa a un preu “xollo”, Hisenda penalitza en exigir pagar més d’ITP o Impost de Successions. Però si ha venut “barat” un pis, el fisc també castiga. Com? Obliga els contribuents a tributar per un guany patrimonial en el seu IRPF superior al declarat, perquè considera que el valor d’escriptura no és el de mercat.

Quan es ven una casa, el venedor ha de declarar en el seu IRPF el guany o pèrdua patrimonial obtingut, per la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió. Aquest últim, és l’efectivament satisfet en l’operació, llevat que sigui inferior al de mercat. I per comprovar si hi ha diferència de preu, Hisenda es basa en els valors comprovats per les comunitats autònomes als contribuents, que han comprat o heretat un immoble a un preu inferior al que estima la CCAA corresponent. I això, per a cobrar més ITP o Impost de Successions i Donacions (ISyD).

Si per exemple un contribuent va vendre per 150.000 euros, però aquest valor ha estat comprovat en l’ITP del comprador, i s’ha fixat en 250.000 euros, aquest és el valor pel qual Hisenda considera que va haver de declarar-se la compravenda de l’immoble també en l’IRPF.

Per tant, el comprador haurà de pagar més ITP i el venedor haurà de pagar més IRPF perquè el guany patrimonial serà més gran, segons Hisenda.

“I tot això, perquè considera que l’immoble té un valor de mercat superior al d’escriptura. En definitiva, per haver venut “barat”.

Hisenda penalitza

Hisenda pot fer-ho, però no de forma automàtica i generalitzada. La raó és que el valor a declarar en l’ITP i en l’IRPF és diferent. En el primer, és el valor real de l’immoble, i en el segon, el valor de transmissió es correspon amb el valor de mercat (si és superior al satisfet). I valor real i valor de mercat no son sempre el mateix.

Tots dos valors, tot i que equivalents, no són plenament assimilables, ni en tots els casos. I és que, tot i que en principi el valor de mercat d’un immoble hauria de reflectir el que aquest val en realitat, no sempre serà així. El valor de mercat es veu contínuament afectat per l’oferta i la demanda existent.

Per això, el tècnic competent de l’Agència Tributària ha de justificar en cada cas que el valor real extret de la comprovació de valors d’ITP realitzada, es correspon amb el valor de mercat de l’immoble.

Això serà especialment necessari quan el valor real en l’ITP s’hagi determinat utilitzant algun dels mètodes de comprovació dels que preveu l’article 57.1 de la Llei general tributària que, per la seva metodologia, no té en compte les circumstàncies específiques de cada immoble ( coeficients sobre el valor cadastral i preus mitjos en el mercat, per exemple).

Amb tot, el contribuent a qui Hisenda exigeixi pagar més d’IRPF pot sol·licitar la taxació pericial contradictòria i, per tant, demanar la suspensió del deute tributari, mentre recorre.

Què pot fer el contribuent afectat?

En aquests casos, Hisenda notificarà normalment al contribuent l’inici d’un procediment de comprovació limitada. I és que dins d’aquests procediments és possible dur a terme actuacions concretes de comprovació de valors. No obstant això, en el procediment de comprovació limitada l’Administració no pot dur a terme actuacions fora de les oficines de l’Administració Tributària.

Llavors, com dur a terme l’obligatòria visita del perit requerida en aquests casos?

Aquest procediment conclourà amb una liquidació, que és la que podrà recórrer el contribuent, primer davant el Tribunal Econòmic Administratiu Regional i, si cal, davant del Tribunal Superior de Justícia competent.

Sempre és aconsellable que el contribuent recorri, perquè la comprovació del guany patrimonial obtingut es basa en les valoracions fetes en expedients de comprovació de valors, que estan sent massivament anul·lats en els tribunals, tant judicials com administratius.

A més, cal recordar que la visita del perit a l’immoble comprovat és obligatòria i la valoració ha de ser motivada i individualitzada. No recorrent aquestes valoracions i donar-les per bones (tant el comprador en el seu ITP, com el venedor en el seu IRPF), suposa fer-li un autèntic regal a Hisenda.

FONT: Idealista

https://www.idealista.es

Si te ha gustado la publicación Hisenda penalitza, también te puede interesar

La recuperació de calor als edificis

La recuperació de calor

La recuperació de calor als edificis

La recuperació de calor als edificis

La recuperació de calor, la mesura més eficaç per augmentar l’eficiència energètica dels edificis

L’equip d’investigació Sustainability, pertanyent a la Universitat de Granada ha realitzat un estudi pioner a Espanya en què analitza el potencial de la indústria de la construcció per adaptar-se al canvi climàtic i posa xifra als costos i beneficis associats.

L’informe d’Anàlisi de costos i beneficis de l’adaptació del canvi climàtic en el sector de la construcció’ ha estudiat les mesures tècniques més recomanables per construir habitatges que facin front a l’escalfament global, així com els impactes econòmics que comporta. En aquest sentit, la investigació conclou que adoptar un model de construcció més sostenible suposaria un 7% d’increment en la rendibilitat.

L’estudi destaca la necessitat d’intervenir per mantenir o millorar la qualitat de vida en els habitatges sense que suposi una major despesa d’energia. Les recomanacions inclouen l’aplicació de mesures passives -relacionades amb el disseny i l’estructuració en la construcció d’edificis, com ara l’orientació, l’addició d’aïllament o l’eliminació de ponts tèrmics.

Pel que fa a les actuacions actives plantejades -enfocadas a la millora del rendiment de les instal·lacions que consumeixen energia en el edifici- la instal·lació d’equips de ventilació amb recuperació de calor obté el major consens entre els experts com a instrument més eficaç per augmentar l’eficiència energètica en relació al cost.

Incorporar mesures d’adaptació al canvi climàtic pot requerir una major inversió inicial, però, com demostra la investigació, és rendible tant per al promotor com per a l’usuari final. Per al promotor perquè el preu dels habitatges amb una qualificació energètica alta pot ser significativament més gran; mentre que l’usuari, a més de l’estalvi econòmic i energètic, gaudirà d’un major benestar i confort.

Convé recordar que la modificació del Codi Tècnic d’Edificació (CTE), que actualment s’està adaptant a la legislació europea de consum d’energia gairebé nul en els edificis, està previst que elevi les exigències quant a eficiència energètica en la construcció.

La ventilació mecànica amb recuperador de calor, tal com coincideixen els experts, és una solució d’eficiència energètica econòmicament rendible, amb l’afegit d’assegurar una qualitat de l’aire òptima per a la salut dels usuaris d’un edifici, un aspecte que està cobrant cada vegada més rellevància davant la tendència impulsada per la normativa cap a un model de construcció que es caracteritza per l’hermeticitat dels edificis.

La recuperació de calor

Un sistema de ventilació mecànica amb la recuperació de calor (o doble flux) expulsa l’aire contaminat de l’interior de l’edifici -de totes aquestes substàncies tóxicas- alhora que filtra l’aire que accedeix des de l’exterior. D’aquesta manera, evita que s’introdueixin en l’habitatge partícules perjudicials per a la salut, proporcionant un ambient net i confortable en tot moment.

A més, aconsegueix recuperar fins al 90% de l’energia de l’aire extret per escalfar o refredar el qual accedeix a l’edifici, de manera que disminueix la despesa d’energia en climatització per assolir la temperatura desitjada.

FONT: Noticias de la Ciencia y la Tecnología

https://noticiasdelaciencia.com/art/29786/la-recuperacion-de-calor-la-medida-activa-mas-eficaz-para-aumentar-la-eficiencia-energetica-de-los-edificios

También te puede interesar

Desapareix l’impost al sol

l'impost al sol

Desapareix l’impost al sol

Desapareix l’impost al sol

Desapareix “l’impost al sol”

L’impost al sol, “Por fin este país se libra del gran absurdo del impuesto al sol”. Així ho ha anunciat la ministra per la Transición Ecológica, una de les mesures més potents que recull el reial decret llei de mesures urgents que divendres passat dia 5 va aprovar el Consell de Ministres.

La mesura implica que per primera vegada a Espanya es definirà què és l’autoconsum i s’anul·la l’impost al sol que fins ara gravava a aquests consumidors. A més s’impulsarà l’autoconsum compartit reduint la càrrega burocràtica perquè les comunitats de veïns puguin accedir amb més facilitat a ella.

Per primera vegada es reconeix el dret dels ciutadans a autoconsumir energia elèctrica sense cap tipus de càrrec o peatge sobre l’energia autoconsumida que no passa per la xarxa, així com el reconeixement exprés de l’autoconsum col·lectiu en la regulació energètica espanyola

L’impost al sol amb el reial decret

El reial decret llei també inclou mesures per facilitar la implantació d’autoconsum, com són la definició d’una tramitació administrativa simplificada i adequada a les característiques de les instal·lacions, a més d’adoptar el règim sancionador en funció del veritable impacte de l’autoconsum en el sistema elèctric.

A més s’impulsa l’autoconsum compartit especialment clau en un país en què predomina l’habitatge vertical. La possibilitat d’instal·lar autoconsum compartit en els edificis ofereix una gran oportunitat de reduir els costos energètics i, per tant, la factura de la llum.

Una altra de les grans novetats del Reial decret és el paquet de mesures per rebaixar la factura fiscal i establir mesures per ajudar les famílies en situació d’especial vulnerabilitat. La més destacada és l’aprovació d’un bo social tèrmic, el cost assumirà l’Estat, pel que s’abonarà als beneficiaris el cost de les seves despeses en calefacció en un xec directe. A més, s’amplia l’accés de l’actual bo social a famílies monoparentals i persones en situació de dependència en graus 3 i 2.

A més, com s’havia avançat, el reial decret llei amplia la cobertura de l’ajuda als consumidors més vulnerables. Com a gran novetat, es prohibeix el tall de subministrament a les llars acollits al bo social on visqui almenys un menor de 16 anys, alguna persona amb un nivell de discapacitat del 33% o persones en situació de dependència en grau II i III, sempre que aquestes circumstàncies queden degudament acreditades pels serveis socials.

A més, s’amplia l’accés al Bo Social a les famílies monoparentals amb una dona al capdavant (el 85% de les llars monoparentals tenen a una mare al davant). Per a aquest cas s’estableix un llindar de renda màxim 0,5 vegades superior a l’IPREM.

Els límits de consum d’energia amb dret a descompte s’amplien un 15% amb dos objectius: compensar els increments de preus i apropar-se més als consums reals de les llars més vulnerables. Així mateix, el còmput de consum anual amb dret a descompte que es liquidava cada mes es flexibilitza.

Ara l’energia amb dret a descompte no consumida un mes, pot utilitzar-se en un altre moment. Es facilita així la protecció de les llars durant els mesos de més consum, que solen correspondre amb els de temperatures més baixes.

D’altra banda, la norma aprovada també prorroga el termini per renovar el bo social elèctric a aquells consumidors que estiguessin acollits al bo social antic, el termini de renovació acabava el proper 8 d’octubre. El nou termini és el 31 de desembre. D’aquesta manera, qui sol·liciti la renovació del bo després de 8 d’octubre i compleixi els requisits no veurà interromput l’accés al descompte.

Per als consumidors en general, la ministra ha explicat que es va a obligar a les companyies elèctriques a oferir una factura de la llum molt més comprensible per als usuaris. En concret es van a remodelar els esglaons de potència contractada perquè s’ajustin al consum real dels usuaris.

A més, les companyies hauran de reflectir en la factura mensual la informació d’estalvi que el consumidor podria obtenir en cas de adherir-se a les tarifes de discriminació horària a les que pot accedir. Ja que segons reconeixen els experts és, a hores d’ara, l’opció més beneficiosa per als usuaris.

Finalment, el Govern endureix les mesures sancionadores a les empreses comercialitzadores, que gestionen i financen el bo social. Per exemple, les que imposin injustificadament condicions, dificultats o retards amb relació a la tramitació de les sol·licituds podrien ser sancionades amb multes de fins a 60 milions d’euros, en el cas d’infraccions molt greus.

FONT: La Vanguardia

https://www.lavanguardia.com/economia/20181005/452176376523/bono-social-impuesto-al-sol-factura-luz-electricidad.html

También te puede interesar

Consumo casi nulo en edificios

consumo casi nulo