El tsunami de las hipotecas que puede arrastrar a consumidores y bancos

El tsunami de las hipotecas que puede arrastrar a consumidores y bancos

El tsunami de las hipotecas que puede arrastrar a consumidores y bancos

Las hipotecas vuelven a ser noticia, tras un 2017 sin grandes cambios, y un 2018 todavía por descubrir.

Calma chicha. Así se puede definir la situación que vivió el mercado hipotecario durante 2017 tras navegar por una mar embravecida llamada cláusulas suelo o devolución de gastos hipotecarios. En dicho año, y según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el importe medio de las hipotecas inscritas en los registros de la propiedad fue de 141.445 euros (un 5% más que en 2016). Ese porcentaje es del 6,3% si nos referimos a las hipotecas sobre viviendas, que alcanzó un importe medio de 116.709 euros. ¿Su número? 310.096, un 9,7% por encima de las cifras de un año antes.

¿Qué va a pasar en este 2018? ¿Seguirán las aguas mansas o habrá galerna?

Para empezar, sobre la mesa está una nueva regulación: el proyecto de ley de Crédito Inmobiliario. Y la guinda puede ser la subida del euribor, con el consiguiente encarecimiento de las cuotas mensuales. Por desgracia, uno de cada tres hipotecados no sabe cómo le afectaría una hipotética subida.

Fue en enero de 1999 cuando comenzó a utilizarse este índice hipotecario, y lo hizo al 3,062. Su punto álgido fue en septiembre de 2008, en pleno boom inmobiliario, cuando se situó en el 5,384. A partir de entonces comenzó una fuerte caída, con algún que otro ligero repunte, para situarse en el -0,189 en enero de 2018.

La nueva ley hipotecaria podría restringir el acceso a la financiación por las medidas de protección a los consumidores y las nuevas trabas a la banca a la hora de afrontar impagos y tener que provisionar mayor cantidad de préstamo, teniendo que esperar entre nueve y doce meses para reclamaciones judiciales”, resalta Gastón Apraiz, director de Inverpriban.

Cambios en las hipotecas

En la primera mitad de 2018 está previsto que se apruebe la nueva Ley Hipotecaria, aprobada en noviembre de 2017, y en fase parlamentaria en la actualidad. ¿Cómo va a ‘revolucionar’ el sistema actual?

Para empezar, hasta ahora eran tres las letras impagadas que empezaban a mover la maquinaria de los bancos. La nueva ley estira ese plazo hasta los nueve meses en la primera mitad del crédito, o el 2% de impago del total del préstamo. En la segunda mitad, hablamos de 12 meses o un 4% del capital. ¿Qué supondrá? A primera vista, un respiro para los consumidores. “Podría terminar acarreando fomentar el no pagar y la consecuencia del aumento de la morosidad en los balances de las entidades financieras”, señala Gastón Apraiz.

También, en la nueva legislación, se apuesta por las hipotecas a tipos fijos reduciendo, de esta manera, las comisiones. Eso sí, sólo para aquellas firmadas después de la aprobación de la ley.

“En el corto plazo podría incrementar el coste de financiación ya que las entidades, al no poder realizar venta cruzada, se verían obligadas a subir tipos”, matiza el director de Inverpriban.

¿Podrán darse casos como las cláusulas suelo?

Con el fin de que no suceda, el usuario podrá adherirse a un contrato básico que, en una semana, la entidad financiera deberá remitirle. En el mismo, podría incluirse una predicción de cuánto va a pagar en función de cómo evolucionen los tipos de interés. Además, este trámite será gratuito.

Con el fin de defender al consumidor, otro punto relevante hace mención a que, aquél empleado que ofrezca la hipoteca, debe saber de qué está hablando y analizar la solvencia de la persona a quien se la ofrece. Y prohíbe a las entidades financieras las gratificaciones según el número de hipotecas concedidas.

Por último, también prohíbe la venta de los conocidos como packs, es decir, la hipoteca unida a un seguro del hogar, de vida, etc. Eso sí, con una excepción: que lo autorice el Banco de España o se demuestre que son beneficiosos para quien contrata la hipoteca. Lo que sí estarán permitidas son las ventas combinadas. “Algunos bancos comienzan incluso a financiar más del 80% del valor de la propiedad, olvidando los males del pasado, e impulsados por la necesidad de aumentar sus beneficios a base de comisiones”, advierte Gastón Apraiz.

FUENTE: Merca2
http://bit.ly/2Du6hM2

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¿Cómo ahorrar en la factura del IBI?

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Vamos a tratar de explicar como funciona el IBI y cómo ahorrar en la factura del IBI.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo por excelencia de los ayuntamientos. Este año un total de 1.296 municipios han revisado al alza el valor catastral de los inmuebles. Sin embargo, los expertos alertan de que el valor catastral suele estar hinchado y poco tiene que ver con el valor de mercado. Aunque la revisión se haya hecho hace años y en su día no fuera recurrida por los contribuyentes, existe una vía para modificar dicho valor y recuperar el IBI pagado en exceso, en la factura del IBI.

El IBI es un impuesto municipal que grava todos los bienes inmuebles. Su cuantía proviene de una referencia oficial catastral, según su superficie, la antigüedad y la ubicación del inmueble. A este valor catastral se le aplica un coeficiente, y así se obtiene una base liquidable a la que se añade un tipo impositivo que varía según el ayuntamiento. Y esto da como resultado la cuota a pagar por IBI.

La revisión catastral comienza siempre con la aprobación de una Ponencia de Valores. “Seguidamente, se hace llegar a los contribuyentes la notificación individualizada de los valores catastrales. Es en este documento donde el contribuyente puede ver cómo afecta la revisión catastral al inmueble de su propiedad, y comprobar cuánto subirá su recibo de IBI en los próximos años. Es frecuente que dicho aumento de la factura del IBI se haga de forma progresiva en los diez años siguientes.

Pocos contribuyentes recurren esta notificación individualizada

Y lo cierto es que, de acuerdo con la más reciente tendencia jurisprudencial, es el último momento que tienen para hacerlo. La mayoría de Juzgados y Tribunales no permiten la impugnación de los valores catastrales, con motivo del recurso que se presente contra impuestos tales como el IBI o la plusvalía municipal.

Por tanto, la valoración catastral es firme y contra la misma sólo pueden alegarse motivos de nulidad de pleno derecho, que afecten a la propia Ponencia de Valores o a la notificación individualizada, con la dificultad que ello conlleva.

Sin embargo, existen dos vías para modificar la valoración catastral, mediante la cual los contribuyentes pueden obtener un considerable ahorro fiscal en los futuros recibos de IBI, e incluso la devolución del impuesto pagado en exceso en los ejercicios no prescritos.

Se trata de los procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación de errores materiales, aritméticos y que están previstos en la normativa catastral y fiscal.

Mediante estos procedimientos, no impugnamos el valor catastral (que ya hemos visto que es firme), sino que lo rectificamos, porque es erróneo. Y no anulamos el valor catastral, sino que lo corregimos. Dependiendo de cuáles sean los errores existentes en la valoración catastral, procederá la iniciación de un procedimiento u otro.

1º.- El procedimiento de subsanación de discrepancias: se inicia cuando el error se haya producido en relación con los datos o características propias del inmueble (uso o destino, antigüedad, categoría). También serán subsanables los errores respecto a la superficie del inmueble, pero sólo cuando sean consecuencia de la incorrecta aplicación de una norma jurídica (ocurre en el caso de los balcones, terrazas, porches.).

Por el contrario, si la discrepancia se refiere a los datos generales incluidos en las ponencias de valores (parámetros urbanísticos, valores básicos, coeficientes…), o en los cuadros de tipos evaluatorios, no será posible iniciar este procedimiento.

Se trata de un procedimiento que se inicia de oficio por la Administración, cuando tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria. Y ello, siempre que esta discrepancia no se deba a que se ha incumplido la obligación de declarar correctamente el inmueble.

Por tanto, el contribuyente puede poner en conocimiento de la Administración la existencia de una discrepancia en la valoración catastral, y solicitar que ésta inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias.

2º.- El procedimiento de rectificación de errores materiales, aritméticos: con esta vía se rectificarán los errores que se deriven de la aplicación indebida de la información urbanística que afecta al inmueble, y todos los errores en la medición o superficie del mismo (salvo los antes referidos).

A diferencia del anterior, este procedimiento puede iniciarse de oficio, o a instancia del propio contribuyente.

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¿Cuándo pueden iniciarse estos procedimientos y qué efectos tienen?

Ambos procedimientos pueden iniciarse en cualquier momento. Así, el de subsanación de discrepancias puede iniciarse cuando la Administración conozca por cualquier medio la existencia de la discrepancia, sin límite temporal. Del mismo modo, la rectificación de errores puede llevarse a cabo por la Administración en cualquier momento.

Sin embargo, sí varían los efectos de la resolución que se dicte en ambos procedimientos. Y ello tendrá implicaciones muy importantes para los contribuyentes, según veremos en el apartado siguiente.

La resolución que estime la subsanación de las discrepancias tendrá efectos desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde. En algunos casos (cuando no haya terceros afectados), los efectos de la resolución se anticiparán, y se producirán desde el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones a la propuesta de resolución.

Por el contrario, la resolución que estime el procedimiento de rectificación de errores tendrá efectos retroactivos, y surtirá efectos desde la fecha en que se cometió el error en la valoración.

Ahorro en la factura del IBI y devolución del impuesto pagado en ejercicios no prescritos

Así, si se obtiene la subsanación de discrepancias, el contribuyente obtendrá un ahorro fiscal en la factura del IBI “a futuro”. En estos casos, y teniendo en cuenta que los efectos de la subsanación se producen desde la fecha en que ésta se acuerde (o en algunos casos, desde la finalización del trámite de audiencia), los contribuyentes lograrán la reducción del valor catastral desde dicha fecha, y ello les supondrá un ahorro en los futuros recibos del IBI.

Por el contrario, si se obtiene la corrección de errores, ésta tendrá efectos retroactivos. En este caso, los contribuyentes no sólo se beneficiarán de un ahorro en los futuros recibos de IBI, sino que también podrán solicitar la devolución de ingresos indebidos del impuesto pagado en los ejercicios no prescritos.

Ahorro fiscal y devolución en otros impuestos (plusvalía, ITP, ISYD, IRPF)

Además, la obtención de una resolución de subsanación de discrepancias, o de rectificación de errores, puede tener implicaciones favorables al contribuyente en otros impuestos.

a) En el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU), porque la fórmula de cálculo del impuesto parte del valor catastral. Por ello, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal por la transmisión del inmueble en el futuro, e incluso la devolución del impuesto que se pagó en su día, si no ha prescrito la posibilidad de hacerlo.

b) En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), la subsanación o rectificación tendría consecuencias si la Comunidad Autónoma competente para la liquidación del tributo, utiliza alguno de los métodos de valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos. El caso paradigmático es el de las valoraciones realizadas conforme al método del artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, pero también se parte del valor catastral en otros métodos de valoración previstos en dicho precepto.

c) En el IRPF, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal en la imputación de rentas inmobiliarias, y según los casos, la devolución del impuesto pagado en exceso por este concepto, en los últimos ejercicios.

FUENTE: Idealista
http://bit.ly/2p6jM01

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Los clientes deberán seguir pagando el impuesto de constitución de una hipoteca.

Los clientes deberán seguir pagando el impuesto de constitución de una hipoteca. Así lo ha acordado por unanimidad la Sala Primera del Tribunal Supremo, que ha fallado a favor de las entidades bancarias, de forma que deberá ser el consumidor el que siga asumiendo el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), el grueso de los gastos vinculados a un préstamo hipotecario.

En la sentencia, de la que solo ha trascendido el fallo, el Alto Tribunal estima en parte los dos recursos presentados: así, mientras establece que el pago del impuesto por la constitución del préstamo incumbe al titular de la hipoteca, el timbre de los documentos notariales se abonará «por partes iguales» entre prestamista y prestatario. El correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Los gastos derivados de la formalización de una hipoteca han generado una importante controversia en los últimos tiempos y, por tanto, inseguridad jurídica. Los pronunciamientos de los juzgados de las distintas provincias han sido diferentes, al igual que los de las audiencias provinciales. Existe incluso confrontación entre las diversas secciones que componen una misma audiencia provincial o en el seno del propio Tribunal Supremo.

Una veintena de audiencias provinciales habían publicado ya sentencias a favor de los consumidores que habían asumido el coste de la totalidad de los gastos de formalización de sus hipotecas. Y de ellas, la mitad había obligado a la banca a asumir todos los gastos, lo que incluye el registro de la propiedad, la notaría y el citado impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En cambio, las demás habían ordenado la devolución de una tercera parte (registro y notaría).

En su sentencia de diciembre de 2015 el Supremo sí consideró «abusiva» una cláusula que, «sin negociación y de manera indiscriminada», atribuía todo el pago de los gastos e impuestos al consumidor, a pesar de que la ley hace una distribución de los mismos, y por tanto declaró nulas todas las cláusulas que imponían al cliente el pago del conjunto de los gastos y tributos.

En aquella ocasión, la sentencia del Supremo se derivó de una acción colectiva de la OCU, que solicitaba la nulidad de múltiples cláusulas de varios contratos bancarios del BBVA y del Popular. En cambio, el fallo del 28 de febrero se refiere únicamente a quién debía pagar el impuesto de constitución de la hipoteca. De esta forma, a los bancos solo les corresponderá pagar la mitad del impuesto sobre el timbre de los documentos notariales y las copias, si las solicita la entidad.

El ITP y AJD es un impuesto autonómico que varía en función de la región y que representa el pago de un porcentaje -algo superior al 1% de media- sobre la escritura notarial en la que se formalice la hipoteca. El pago de este impuesto supone entre 2.000 y 3.000 euros de media, la mayoría de los gastos de formalización de una hipoteca, según la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

El artículo 68 del reglamento tributario especifica que este impuesto debe ser abonado por el prestatario, a diferencia de otros gastos de formalización que, según recoge la ley, deben ser asumidos por la entidad bancaria en cuestión.

FUENTE: ABC
http://www.abc.es

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