Jardines verticales para enfriar edificios.

Jardines verticales para enfriar edificios.

Jardines verticales para enfriar edificios.

Un equipo integrado por investigadores de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM) y de la Università degli Studi di Camerino (UNICAM, Italia) ha llevado a cabo un estudio para determinar la relación entre el espesor del aislamiento térmico de los edificios y el rendimiento energético de los jardines verticales colocados en sus fachadas, tras la entrada en vigor de las normativas de eficiencia energética dictadas por la Unión Europea que obliga a espesores de aislamiento cada vez mayores.

Mediante una nueva metodología denominada ‘optimización de la fachada verde’ han demostrado que estos jardines verticales actúan como un sistema de enfriamiento pasivo cuando la fachada está moderadamente aislada, es decir, hasta un espesor de aislamiento de 9 cm, por encima del cual su efecto ya no se nota.

Los jardines verticales instalados en las fachadas de los edificios contribuyen en gran medida a reducir el calentamiento provocado por el sol y la dispersión de energía a través de la envolvente de los mismos. Esto implica una menor carga de energía para calefacción y refrigeración y la mitigación de las condiciones térmicas en las áreas externas que se encuentran en el entorno de las fachadas.

A pesar de que este concepto ha sido ampliamente demostrado en múltiples investigaciones, es necesario estudiar la influencia de estos sistemas en el comportamiento térmico de las fachadas de los edificios construidos o rehabilitados después de la entrada en vigor de las normativas europeas sobre eficiencia energética.

De hecho, dicha normativa obliga a espesores de aislamiento importantes tanto en cubierta como en fachada, con el objetivo de reducir las pérdidas de calor a través de la envolvente. Además, el aislamiento térmico sirve para mantener el bienestar y proteger los ambientes internos de las variaciones diarias y estacionales. Representa una de las medidas más costosas en la renovación, pero tiene una gran influencia en el ahorro de energía térmica.

Como señala Francesca Olivieri, investigadora del grupo Arquitectura Bioclimática en un entorno sostenible de la UPM, “se sabe que el aislamiento térmico condiciona el efecto que jardines verticales y cubiertas vegetales tienen en las condiciones interiores de los edificios, pero existen pocos estudios que cuantifiquen el espesor del aislamiento necesario para garantizar el rendimiento requerido y optimizar su uso”.

Con este propósito se puso en marcha un estudio en el que se ha analizado el cambio que se produce en el comportamiento térmico de un jardín vertical cuando se aplican diferentes espesores de aislamiento térmico a la fachada. El objetivo final de la investigación ha sido establecer un espesor por encima del cual el comportamiento de la fachada verde se vuelva isotérmico y su rendimiento no mejore.

Para ello, se utilizó un jardín vertical colocado en una fachada de un edificio experimental a la que se aplicaron tres espesores de aislamiento diferentes en tres diferentes fases de la experimentación. La pared fue monitorizada para desarrollar un modelo numérico que, una vez validado con datos experimentales, permitiera estudiar el efecto de diferentes espesores de aislamiento.

Usando algoritmos ya desarrollados para estudiar cubiertas verdes (denominados Green Roof Model y EcoRoof), el modelo numérico permitió identificar correctamente el valor de las variables que caracterizan las propiedades termohigrométricas (temperatura, humedad y ventilación) y de evapotranspiración del jardín vertical. En particular, se utilizó un análisis de optimización para determinar algunas variables físicas importantes a fin de definir el comportamiento térmico de la pared verde.

La investigación se centró en los climas mediterráneos continentales y demostró que una pared verde actúa como un sistema de enfriamiento pasivo cuando la fachada está aislada hasta un grosor de aislamiento de 9 cm, por encima del cual el efecto de la fachada ya no se nota. Sin embargo, concluye la investigadora, “hay que remarcar que los beneficios ambientales y psicológicos vinculados a los jardines verticales siguen siendo efectivos, a pesar de que su efecto en la mejora térmica del edificio no se nota a partir de espesores elevados de aislamiento térmico”. (Fuente: Universidad Politécnica de Madrid)

FUENTE: Noticias de la Ciencia y la Tecnología
http://noticiasdelaciencia.com/not/27383/jardines-verticales-para-enfriar-edificios-en-climas-mediterraneos/

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Ayudas a la compra y el alquiler

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Las ayudas a la compra y el alquiler se aprobarán con efectos retroactivos a enero

Las ayudas a la compra y el alquiler se aprobarán con efectos retroactivos a enero

Las ayudas a la compra y el alquiler se aprobarán con efectos retroactivos a enero

La aprobación del Plan de Vivienda entra en su recta final.

El Gobierno llevará esta medida al Consejo de Ministros en breve, para ayudar a la compra y el alguiler. Los planes de Fomento pasaban por aprobar este programa en enero, pero finalmente ha retrasado su puesta en marcha para incluir «medidas de acuerdo con las comunidades autónomas» que permitan «agilizar la puesta en marcha de las ayudas».

Para evitar que este retraso afecte a los beneficiarios del programa, el Plan de Vivienda tendrá carácter retroactivo. Es decir, las ayudas podrán solicitarse con efectos al 1 de enero. Así lo anunció recientemente el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, en el Congreso de los Diputados donde añadió que se exigirá a las comunidades autónomas que cofinancien el 30% del programa, planteado en mayo de 2017.

Esta y otras cuestiones serán debatidas en la Conferencia Sectorial de Vivienda, que según Fomento será convocada durante la primera quincena de marzo. Antes de ello el Plan de Vivienda deberá ser aprobado por el Consejo de Ministros, lo que deja a Fomento con un margen de un mes para presentar la medida.

Una vez esta pase el filtro de la Conferencia Sectorial, comenzarán a perfilarse acuerdos bilaterales entre las comunidades y el Gobierno, paso previo a la aplicación definitiva del proyecto. Ayer, el ministro de Fomento argumentó que toda la demora mostrada por el Ejecutivo hasta el momento La aprobación del Plan de Vivienda 2018-2021 se produce en un contexto de marcado crecimiento del sector inmobiliario.

Precisamente el martes se conoció que la compraventa de viviendas creció un 14,6% en 2017, registrando así el mayor incremento de la última década y acercándose a las 500.000 operaciones. A ello hay que sumar que los precios del alquiler acumulan ya varios años cosechando importantes alzas de precios en comunidades como Madrid, Barcelona o el País Vasco, lo que ha añadido valor a la vivienda como inversión.

El Plan de Vivienda recoge ayudas de hasta 10.800 euros para aquellos menores de 35 años que decidan adquirir un inmueble, siempre y cuando no tengan una vivienda en propiedad, su renta sea inferior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y el inmueble vaya a constituir su residencia habitual.

Asimismo el Gobierno pretende contrarrestar la subida de precios que ha registrado el alquiler en España durante los últimos años. Para ello, establece financiar parte del arrendamiento a los jóvenes y a mayores de 65 años, que podrán recibir ayudas de hasta el 50% del importe del alquiler de un piso. Todo ello siempre y cuando la renta mensual sea inferior a 900 euros.

De igual forma, se amplía el límite de las rentas de alquiler hasta los 900 euros (desde los 600 anteriores) por el que los colectivos más desfavorecidos (hogares por debajo del triple del IPREM) podrán acceder a ayudas de hasta el 40% del alquiler. Las ayudas podrán extenderse durante un periodo de tres años.

FUENTE: ABC
http://www.abc.es/economia/abci-estas-ayudas-aquiler-y-compra-vivienda-gobierno-aprobara-menos-201802142048_noticia.html

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Alquileres turísticos que se escapan al control

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Alquileres turísticos se escapan al control de l’Ajuntament de Barcelona.

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La nueva modalidad de alquileres turísticos que escapa al control de l’Ajuntament de Barcelona.

Los nuevos alquileres turísticos o el arrendamiento de viviendas para uso turístico, denominadas en Cataluña, habitages d’ús turístic (HUT), es un fenómeno en constante auge en la ciudad de Barcelona gracias a las novedosas plataformas de la economía colaborativa, que han suprimido los costes de escala necesarios para poder comercializar alojamientos en un mercado global, permitiendo así a simples propietarios de viviendas el acceso a dicho mercado en condiciones de igualdad con grandes empresas hoteleras y centrales de reservas.

Las externalidades negativas de alquileres turísticos que esta nueva realidad económica está provocando (problemas de convivencia vecinal, desertización comercial, sobrecarga del espacio público, el fenómeno de la gentrificación) han obligado a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Barcelona a actuar de forma apresurada y a remolque de esta nueva realidad, mediante la aprobación de instrumentos urbanísticos, como el reciente Plan Especial Urbanístico de Pisos Turísticos (Peuat), estableciendo severas restricciones para la realización de esta actividad en las zonas de más presión turística de la Ciudad Condal, y modificando recientemente la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, para aumentar considerablemente el importe mínimo de las sanciones económicas hasta los 60.000 euros para quienes arrienden su vivienda para uso turístico sin licencia, y modificando el decreto 159/2012, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (en adelante, el decreto), eliminado el requisito de la “reiteración” que tanta polémica estaba generando entre los operadores jurídicos.

No obstante, tal como ya adelantábamos en un artículo del 18 de septiembre, existe una nueva modalidad de explotación de viviendas para uso turístico que no precisa de licencia administrativa en Cataluña y que está escapando del control de la Administración.

Se trata del alquiler de habitaciones para uso turístico que realiza el propietario que continua habitando allí para obtener una rentabilidad que le ayude a costear los gastos de su vivienda.

El decreto cuando define la cesión de viviendas para uso turístico en su art. 66 no contempla la cesión de una o varias habitaciones solamente, en vez de sobre toda la vivienda. Si bien es cierto que el apartado 2 del citado precepto prohíbe que la cesión se haga por estancias, existen dudas entre los expertos de si esta prohibición estaría contemplando esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, más teniendo en cuenta que debe hacerse una interpretación restrictiva del art. 66.2 por tratarse de una prohibición.

En el caso de que la Administración acabara interpretando que el art. 66.2 del decreto es aplicable al arrendamiento de habitaciones para uso turístico, debemos tener en cuenta que esta prohibición podría ser considerada nula por vulnerar la libre competencia, tal como ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, sección segunda, en reciente sentencia de 21 de marzo de 2017 respecto de la regulación canaria que contempla la prohibición de los arrendamientos por habitaciones para uso turístico.

A ello debemos añadir que el art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94), cuando se refiere a los arrendamientos para uso turístico para excluirlos de su ámbito objetivo, concreta que la cesión debe ser “de la totalidad de una vivienda”; quedando pues en última instancia la duda de si, ante el vacío legal al que hacíamos referencia con anterioridad, los contratos de arrendamiento por habitaciones para uso turístico estarían sujetos a la LAU 94, o en su caso, al Código Civil, habiéndose decantado los tribunales por la sujeción al Código Civil (SAP Madrid, Sección 14ª, de 10-7-2007; y SAP de Ciudad Real, Sección 1ª, de 14-9-2017).

Algunas comunidades autónomas, como País Vasco y Andalucía, se han avanzado a esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, sujetándola al control de la Administración cuando ésta va destinada a fines turísticos.

Así pues, urge en Cataluña una nueva reforma del decreto que contemple esta nueva realidad económica en los alquileres turísticos y aclare a los operadores jurídicos cuál es su tratamiento jurídico, así como una unificación y homogeneización de la regulación sobre el alquiler vacacional en España.

FUENTE: Diario Expansión
http://www.expansion.com/juridico/opinion/2018/02/05/5a785910ca474183648b4609.html

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La inversión colectiva a través de crowdlending inmobiliario

crowdlending

 

La inversión colectiva a través de crowdlending inmobiliario

La inversión colectiva a través de crowdlending inmobiliario

La inversión colectiva a través de crowdlending inmobiliario

La reciente irrupción del crowdlending en España como un nuevo vehículo de inversión rápido, eficaz y trasparente ha supuesto la apertura del mercado inversor hacia el pequeño ahorrador y, por tanto, la oportunidad de que cualquier ciudadano gestione sus fondos cómodamente en un entorno online.

A pesar de su carácter emergente, la eclosión de Plataformas de Financiación Participativa (PFP) que operan bajo este modelo de negocio se ha convertido en una nueva realidad que complementa la actividad convencional de las entidades bancarias y simplifica los procesos financieros del día a día.

El crowdlending como herramienta de inversión

Aunque esta herramienta de inversión ha despertado todo tipo de impresiones, lo cierto es que este mercado presenta grandes perspectivas para los próximos años. Su enorme potencial se ha trasladado en forma de startup al mundo de los negocios con la revolución del ecosistema FinTech.

La industria de las finanzas ha visto como surgen iniciativas empresariales que aplican las múltiples posibilidades que alberga la tecnología disruptiva con la finalidad de acercar el mundo financiero a los usuarios digitales. En definitiva, con la productiva unión de ambas se ha desarrollado un canal más por el que el internauta puede gestionar sus finanzas a golpe de click.

Este nuevo modelo de financiación colectiva (P2P), que surge de la unión de las palabras crowd o multitud y lending o préstamo, contribuye a multiplicar las oportunidades en un sector estratégico de la economía nacional que se debilitó con la crisis económica de 2008: el mercado inmobiliario. Durante este contexto de contención, se limitaron las oportunidades para acceder al crédito bancario y, en consecuencia, se echó el freno a la promoción inmobiliaria, lo que eliminó por completo cualquier posibilidad de éxito.

Hoy, en cambio, estas plataformas favorecen la conexión entre los intereses de la demanda y las posibilidades de la oferta para que aquellos proyectos viables y solventes que se quedaron en el camino recuperen sus expectativas de futuro. Desde CIVISLEND han aplicado esta fórmula para poner fin a esta problemática, aprovechando que la construcción residencial vive un gran momento y que la economía colaborativa es una tendencia sólida y con futuro.

Las plataformas de financiación colectiva actúan como garantes del emprendimiento y la supervivencia de las empresas, ya que ofrecen a los promotores la oportunidad de diversificarlas vías de financiación para llevar a cabo su proyecto sin comprometer su futuro. La idea es combinar los fondos propios del promotor con los que proceden de las entidades financieras tradicionales y las Plataformas de Financiación Participativa para evitar el monopolio del préstamo por parte de un único acreedor y, de este modo, contribuir a la democratización de la inversión para todos los públicos. Esta nueva herramienta no reemplaza los recursos que se obtienen por parte de los bancos, sino que construye una nueva sinergia con la que se reduce la dependencia exclusiva del sistema bancario. Precisamente, la unión de ambas resulta una opción mucho más interesante.

Una de las grandes oportunidades que ofrece este nuevo producto financiero tiene que ver con su capacidad para generar un alto rendimiento de los ahorros. Desde el acceso a estas plataformas online, reguladas en España por la Ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial, que deben contar con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y la aprobación del Banco de España, el inversor conoce todas las condiciones asociadas a su préstamo y, por tanto, todas las posibilidades que le brinda la operación.

Entre otras particularidades, este modelo de negocio permite diversificar y maximizar la rentabilidad de la cartera de inversión, y minimizar los riesgos. Por ejemplo, desde CIVISLEND se realiza un estudio en profundidad de la viabilidad del proyecto y la solvencia del promotor, para determinar el impacto del préstamo en los costes financieros del proyecto y, por tanto, establecer la rentabilidad resultante. Al tratarse de la financiación de un porcentaje pequeño sobre el total de la financiación global del proyecto, el modelo permite ofrecer al inversor una rentabilidad anual bruta atractiva que oscila entre el 6% y el 12%.

Para salvaguardar esta interesante relación rentabilidad-riesgo y proteger la confianza del inversor, se cuenta con mecanismos de intervención eficaces que van desde un riguroso análisis de la viabilidad del proyecto y la solvencia del promotor y la pignoración de las participaciones de la sociedad promotora del proyecto, hasta la inscripción registral del activo como garantía real, la cesión de pago del préstamo promotor no dispuesto a favor de los inversores o una fianza de la sociedad propietaria de la sociedad promotora.

En la actualidad, factores como la evolución hacia un entorno más colaborativo, los recientes cambios en los hábitos de consumo o la experiencia internacional que gira alrededor de esta nueva tendencia financiera se erigen comosíntomas alentadores para su futuro desarrollo en España. Aunque aún se tendrán que realizar grandes esfuerzos para descubrir las fortalezas de esta herramienta de financiación alternativa, cada día se cuenta con mejores expectativas para superar todas las barreras psicológicas y convertir al inversor en un protagonista más de la expansión del tejido empresarial del país.

FUENTE: Merca2
https://www.merca2.es/inversion-colectiva-crowdlending-inmobiliario/

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Inversiones Inmobiliarias para no residentes

inversiones inmobiliarias

 

Aspectos jurídicos y fiscales en inversiones inmobiliarias en España para no residentes.

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La recuperación del mercado inmobiliario en nuestro país ha llegado de la mano, en gran medida, de la inversión internacional en inversiones inmobiliarias. Esta inversión se ha hecho patente por el interés, en primer lugar, de los fondos de inversión internacionales, que a partir del año 2013 vieron en España un mercado interesante para realizar sus inversiones, en previsión de plusvalías y rentabilidades futuras.

Posteriormente, una vez España entró dentro del catálogo de los grandes inversores como zona de interés, este interés se trasladó al inversor individual, que vio la oportunidad de invertir en España a un precio razonable. Los motivos que pueden llevar a un inversor a hacer inversiones inmobiliarias pueden ser varios, pero destacamos:

  • La oportunidad de adquirir una residencia para su uso y disfrute. Tanto en las grandes capitales como en las zonas turísticas de la costa mediterránea.
  • Las inversiones inmobiliarias, con el objeto de rentabilizar la compra obteniendo rentas por la vía del alquiler.
  • El uso mixto, que en muchas ocasiones se produce, en donde el inversor utiliza el inmueble para su propio uso y trata de obtener una rentabilidad adicional, en muchos casos cediendo el activo a sus compatriotas a cambio de un precio.

Estos inversores, llamémosles, particulares, vienen a nuestro país buscando producto para invertir (inversiones inmobiliarias) y una vez han decidido la inversión, es inevitable que nos consulten sobre los efectos impositivos que la adquisición del activo, su mantenimiento y su posterior venta les implicará, y en muchas ocasiones nos consultarán sobre si es preferible la adquisición directa del inmueble o el uso de sociedades que sean las compradoras del activo. Obviamente la respuesta no es única y va a depender en gran medida del destino que los inversores decidan dar al inmueble.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) o impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO) para inversiones inmobiliarias

La compra de un bien inmueble, osea inversiones inmobiliarias, por parte de un no residente estará sujeta a tributación en nuestro país, de igual forma que lo estaría para un nacional. En la compra deberemos distinguir si estamos en presencia de una primera adquisición de inmueble, transmisión realizada por el promotor tras la edificación del inmueble o ante una segunda transmisión del mismo, considerando, en este último caso, si cabe o no la renuncia a la exención del IVA.

  • De estar en presencia de una primera transmisión, el inversor deberá tributar por el IVA a un tipo impositivo del 10%; adicionalmente, la operación estará sujeta al AJD, al tipo impositivo establecido por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el bien inmueble (así, en Cataluña el tipo impositivo será del 1,5%). Es importante señalar que, según el tipo de activo adquirido, el IVA soportado en la compra podrá ser deducible y recuperado por el inversor. Así, cuando estamos en presencia de la adquisición de locales, oficinas, etc. que se van a afectar a una actividad económica, este IVA será deducible, mientras que con carácter general si se trata de viviendas o activos que no se van a afectar a una actividad económica, el IVA no será deducible y se transformará en un mayor valor de la inversión. Si al adquirente le fuera de aplicación la regla de prorrata en el IVA, la deducibilidad del impuesto podrá ser parcial.
  • En una segunda transmisión, la venta estará sujeta a TPO, que en Cataluña tendrá un coste del 10% si el valor del inmueble es igual o inferior a 1.000.000€ y a partir de esa cifra pasará a tributar por el exceso al 11%.

Para aquellos casos en los que el IVA pudiera acabar siendo deducible, total o parcialmente, cabría la posibilidad de proceder a realizar la renuncia a la exención del IVA y por tanto sujetar la transmisión a este impuesto. La renuncia a la exención conlleva la aplicación de un tipo incrementado de AJD, que en la comunidad autónoma de Cataluña es equivalente al 2,5%. Adicionalmente a estos costes, el inversor deberá incorporar los gastos notariales y registrales que se generarán como consecuencia de las inversiones inmobiliarias.

Impuesto sobre el Patrimonio (IP) en inversiones inmobiliarias.

El contribuyente no residente propietario de un bien inmueble estará sujeto al IP por los activos situados en España, y la base imponible que deberá declarar será el mayor de los siguientes valores:

  • El precio de adquisición.
  • El valor catastral.
  • El valor comprobado por las autoridades tributarias.

El valor de la financiación vinculada a la adquisición (hipotecas) reduce la base imponible del impuesto.

El IP es un impuesto cuya recaudación está cedida a las comunidades autónomas y estas pueden establecer determinadas especialidades en el impuesto. En este sentido, es importante destacar que el inversor no residente aplicará la normativa estatal, salvo que el inversor sea residente en la UE, en cuyo caso podrá escoger entre aplicar la normativa estatal o la de la comunidad autónoma en donde se encuentre el activo o activos de mayor valor.

Los tipos impositivos, conforme a la normativa estatal, están entre el 0,2 y el 2,5 por 100. Adicionalmente, existe una exención general en el impuesto que conforme a la normativa estatal alcanza los 700.000€ y en Catalunya los 500.000€. En este caso es evidente que al no residente comunitario, caso de tener la mayoría de los bienes inmuebles en Catalunya, siempre le será más económico aplicar la normativa estatal antes que la de la comunidad autónoma de Cataluña.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

En relación a este impuesto, señalar que la fiscalidad es diferente si el inmueble va a ser utilizado para el uso propio del no residente o se va a destinar al alquiler.

En el primer caso, la persona física deberá tributar por las rentas presuntas por el uso del inmueble. Estas rentas se valoran en el 2% del valor catastral del inmueble o en el 1,1%, si el valor catastral se ha revisado en los últimos 10 años.

Respecto a los ingresos generados por el alquiler, se tributará por los ingresos reales obtenidos, con la particularidad de que, si el inversor es residente en la UE, los gastos soportados serán deducibles, mientras que si el inversor no tiene su residencia fiscal en la UE no tendrá la posibilidad de deducir gasto alguno, debiendo tributar por los ingresos íntegros que le genera la actividad.

El tipo impositivo será el 24% si no es residente en la UE y el 19% si reside en la UE, en inversiones inmobiliarias

Cuando el tipo impositivo sea distinto del general, y al efecto de poder aplicar un tipo inferior al 24% o poder aplicar determinados beneficios fiscales, como la deducción de gastos para residentes en la UE, será requisito imprescindible que se acompañe a la liquidación del impuesto una declaración de las autoridades fiscales del país de origen del no residente en donde se ponga de manifiesto que este es residente en aquel país. En el supuesto de no poder acompañar este certificado, que puede tener una validez de un año, el tipo que se aplicaría a las rentas obtenidas por el no residente será el tipo general del 24%.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Este es un impuesto municipal, que grava la propiedad sobre el bien inmueble y se devenga anualmente el día 1 de enero de cada año. Se calcula en base al valor catastral determinado por las ponencias de valores establecidas por los ayuntamientos.

Predecir el futuro nunca resulta sencillo y menos cuando de impuestos estamos hablando, ya que la normativa varía frecuentemente y lo que es válido a día de hoy tal vez no lo sea de aquí a uno o dos años.

En cualquier caso, a día de hoy, si tuviéramos que analizar la fiscalidad relativa a la enajenación de un bien inmueble en nuestro país, estaríamos hablando de una tributación del 19% del beneficio obtenido, es decir, entre la diferencia entre el coste de la compra, impuestos y otros gastos incluidos, y el valor de venta del inmueble.

Adicionalmente, es importante tener en consideración que, a las ventas realizadas por no residentes de fuera de la UE, la normativa española impone al adquirente la obligación de practicar una retención a cuenta de los impuestos del transmitente equivalente al 3% del valor de enajenación. Esta retención se practicará, en cualquier caso, aunque en la operación no se haya producido plusvalía alguna. Posteriormente, cuando el no residente realice su declaración de impuestos en España, este importe retenido a cuenta se descontará del impuesto a pagar y si hubiese habido un exceso de tributación se le devolverá.

Cuando hablamos de plusvalías por ventas a no residentes, al igual que cuando tratábamos los diferentes tipos de rentas que se generaban por el uso o la explotación de inmuebles en España, habrá que tener en consideración los convenios para evitar la doble imposición internacional que España tiene suscrita con diferentes países, ya que previsiblemente la totalidad del impuesto o una parte importante del mismo podrán ser deducidos como impuesto pagado en el país de origen del no residente.

En todos los convenios que España tiene firmados, la potestad tributaria se establece en el lugar en el que se sitúa materialmente el bien inmueble, si bien los convenios permiten al estado de residencia del transmitente poder someter a gravamen la plusvalía también en su país.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este impuesto es de carácter municipal y se encuentra regulado por la Ley de Haciendas Locales que da a los municipios la posibilidad de regular, dentro de determinados límites, su régimen tributario. El transmitente es quien debe pagar el impuesto y la cuantía se calcula en base al valor catastral del inmueble, el número de años que ha permanecido como propiedad del vendedor y un tipo impositivo que determinan anualmente las autoridades locales y que regulan, dentro de los límites a los que nos referíamos anteriormente, en las Ordenanzas Fiscales del municipio. En relación a este impuesto, únicamente tener en consideración las recientes resoluciones del Tribunal Constitucional que ponen de manifiesto que, de no haber plusvalía en la venta del inmueble, el impuesto no debe devengarse.

Es habitual que el inversor de inversiones inmobiliarias nos consulte sobre si es preferible tener los inmuebles de forma directa o bien por medio de sociedades. La respuesta dependerá del uso que se quiera dar al inmueble, en las inversiones inmobiliarias. Así, si el uso va a ser para el consumo del adquirente, la mejor alternativa, en principio, es que la adquisición sea directa y no se interpongan sociedades, por las particularidades que más adelante se indicarán. En relación a los impuestos derivados de la adquisición (IVA, AJD o TPO, el IBI, por el mantenimiento, y al IIVTNU, por la venta) nos remitimos a lo indicado en el apartado anterior.

Las especialidades se producen en relación a los siguientes impuestos.

Impuesto sobre el Patrimonio.

En este supuesto, si el accionista de la sociedad es una persona física, deberá declarar por el IP en los términos a que nos referíamos en el apartado anterior del IP, pero debiendo declararse las acciones por el mayor de los siguientes valores:

  • Valor teórico contable de la sociedad.
  • Valor nominal de las acciones.
  • Valor que resulte de capitalizar al 20% el promedio de los beneficios obtenidos en los tres ejercicios anteriores a la fecha de devengo del IP.

No obstante, si las cuentas anuales de la sociedad están auditadas podrá declararse por el valor teórico contable, aunque cualquiera de los otros dos valores sea superior.

En relación al devengo de este impuesto y vinculado a la tenencia de las participaciones, habrá que revisar los convenios internacionales para evitar la doble imposición, ya que algunos de ellos conceden una exención para IP.

Impuesto sobre Sociedades (IS).

Las particularidades que debemos tener en consideración en relación al IS son las siguientes.

El tipo impositivo será del 25 por 100 del beneficio obtenido por la entidad, siendo todos los gastos vinculados a la actividad fiscalmente deducibles, siempre que el inmueble se entienda afecto a una actividad económica.

Es importante destacar que, si el inmueble va a ser usado por socios o administradores de la entidad, total o parcialmente, aplicará la legislación sobre precios de transferencia y, por lo tanto, deberá calcularse un alquiler de mercado por el uso que se vaya a hacer sobre el inmueble, habitualmente una vivienda. Este alquiler será ingreso para la sociedad y deberá tributar por el impuesto.

Lo propio ocurrirá con el beneficio que se genere con la venta del inmueble, que tributará por IS. En este supuesto, como quien vende es una sociedad española, el comprador no estará obligado a practicar la retención del 3%.

Posteriormente, si estos ingresos por la renta o beneficios por la venta quieren ser distribuidos a los socios de la entidad, deberá analizarse convenientemente tanto la aplicación en países miembros de la UE de la directiva matriz-filial, que exonera de tributación a determinados dividendos, como los convenios suscritos por España con el país de residencia del socio o socios de la entidad.

Impuesto sobre Activos no Productivos.

Se trata de un impuesto de reciente creación, que aplicará, en su caso, en Cataluña, y cuyo primer devengo se produjo el 30 de junio pasado, pero que aún no ha podido ser liquidado por falta del correspondiente desarrollo reglamentario. Adicionalmente, es importante destacar que la ley que lo regula ha sido impugnada ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno español.

En el caso de sociedades tenedoras de inmuebles en Cataluña, la base imponible será el valor catastral del inmueble, la cuota estará entre tipos del 0,210% y el 2,750% es el último tipo aplicable a bienes inmuebles no afectos de más de 10.695,99€ de valor catastral. En cualquier caso, deberemos estar a la espera de ver cómo prospera el recurso de inconstitucionalidad al que nos referíamos anteriormente.

Finalmente, en ocasiones, quien invierte en nuestro país ya dispone de una entidad constituida en su propio país, por lo que quien invierte no es una sociedad española, sino que es una entidad no residente.

En este caso, mencionar que a pesar de que una sociedad no residente no debiera pagar IP en España si sus accionistas son asimismo no residentes, una resolución de la Dirección General de Tributos (V4968-16) considera que sí pueden estar sujetas al IP, pese a ser no residentes, si los activos principales de la sociedad están situados en España.

Por otra parte, la venta que hagan estas entidades de sus activos, en la medida en que no sean residentes en países de la UE, también estarán sujetas a la retención del 3%.

Visados de inversor y permiso de residencia en España.

Esta fórmula, existente en otros estados de nuestro entorno, es una forma de atracción del capital extranjero a nuestro país, ofreciendo la posibilidad al inversor de determinados importes, de obtener la residencia en España.

La inversión requerida puede revestir diferentes formas. Destacaremos las que tienen que ver con la inversión directa o indirecta en bienes inmuebles a la que nos hemos referido a lo largo de este artículo:

  • Inversiones en bienes inmuebles situados en España con una inversión neta mínima de 500.000€.
  • Inversión de más de 1.000.000€ en acciones o participaciones, de entidades cotizadas o no cotizadas.

Para poder obtener la residencia en España, el inversor deberá poder demostrar:

I.- la efectividad de la inversión y su importe.

II.- que dispone de un seguro sanitario privado contratado en España.

III.- certificado de familia (si el cónyuge y/o los hijos dependientes solicitan también el visado).

IV.- certificado de antecedentes penales.

V.- poder demostrar la estancia en España de al menos un día al año.

Interés por inversiones inmobiliarias

Es evidente que la ventaja que a un inversor no comunitario le puede representar la posibilidad de obtener este permiso de residencia es un valor añadido que en ocasiones puede hacer decantar la balanza a un inversor internacional para optar por invertir en España.

FUENTE: Revista Inmoscòpia
http://www.immoscopia.com

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