La reforma del impuesto de plusvalía

La reforma del impuesto de plusvalía

La reforma del impuesto de plusvalía.

La nueva norma del impuesto de plusvalía dejará exentas las ventas con pérdidas y actualizará anualmente el valor de los inmuebles

El Gobierno ultima la presentación del proyecto de ley para modificar el impuesto sobre plusvalía, el que se liquida en los Ayuntamientos al vender un inmueble. La reforma llega después de que el Constitucional lo anulase para los casos en que los contribuyentes vendan con pérdidas, algo frecuente en los años de crisis.

El Ejecutivo consiguió recientemente el visto bueno de los alcaldes a su última propuesta. La norma no tendrá carácter retroactivo y obliga a los ciudadanos a demostrar que incurrieron en pérdidas con la venta. La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) acepta la propuesta de Hacienda, pero reclama una compensación por las devoluciones que ha tenido que hacer tras la sentencia del Constitucional.

A partir del próximo verano los contribuyentes que vendan su vivienda por menos valor del que lo compraron, algo frecuente durante la crisis, no tendrán que reclamar ante su Ayuntamiento por el impuesto de plusvalía. El Ministerio de Hacienda ultima la reforma de este tributo local para ajustarlo a lo que dictan los tribunales: que no se puede aplicar cuando se registren pérdidas en la compraventa.

La normativa que Hacienda presentará en las próximas semanas, deja exentas estas operaciones. “Se introduce un nuevo supuesto de no sujeción para los casos en que el sujeto pasivo acredite que no ha obtenido un incremento de valor”, señala la proposición de ley, que el ministerio prevé aprobar antes de verano. Los contribuyentes que hayan vendido el inmueble en pérdidas en los últimos meses y ya hayan recurrido deberán seguir con el procedimiento administrativo o judicial, según la vía escogida, porque la norma no tendrá carácter retroactivo.

El texto legal establece que será el contribuyente quien tenga que acreditar “la inexistencia de incremento de valor” y deberá aportar pruebas para demostrarlo. Para ello, podrá valerse de las escrituras de compraventa o de los impuestos que gravan la transmisión del inmueble: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Una de las novedades consiste en la aprobación de unos coeficientes, en función del número de años transcurridos desde la adquisición, con un máximo de 20, que servirán para determinar la revalorización del piso en función del mercado. Estos coeficientes serán actualizados anualmente por Hacienda para ajustarlos a la evolución del sector y para que no ocurra como en el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

El impuesto de plusvalía es, junto con el IBI, uno de las principales fuentes de financiación de los Ayuntamientos.

El año pasado ingresaron más de 2.500 millones de euros a través de este tributo, que grava el incremento de valor que supuestamente tiene un inmueble mientras ha sido propiedad del que lo vende. Una sentencia dictada por el Tribunal Constitucional el pasado verano ha trastocado el contexto municipal. El tribunal anuló el impuesto cuando la venta se realiza con pérdidas, lo que provocó una catarata de reclamaciones. La decisión está mermando las arcas municipales y aliviando a miles de contribuyentes que han solicitado la devolución del impuesto a sus Consistorios.

Hacienda lleva meses negociando con los alcaldes la reforma de este tributo, cuyo título oficial es impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). La semana antepasada logró el visto bueno de los alcaldes.

“La FEMP acepta la modificación del impuesto en base a la propuesta elaborada por el Gobierno para dar cuanto antes seguridad jurídica a los ciudadanos”, señaló la federación de Ayuntamientos en un comunicado.

Las ventas a un año

La nueva normativa será, en cualquier caso, un parche hasta que el Gobierno consiga sacar adelante una reforma más ambiciosa de la financiación local, donde se modificará el sistema fiscal municipal en profundidad. Así lo reconocen fuentes del ministerio y de la asociación de alcaldes. De hecho, el Ejecutivo encargó el año pasado a una comisión de expertos que diseñara una reforma del sistema de financiación local. Estos sabios recomendaron calcular la plusvalía por la diferencia entre el valor de compra y el de venta.

Cuando entre en vigor la nueva norma que Hacienda ha pactado con los alcaldes, las compraventas de vivienda que se formalicen en menos de un año también estarán gravadas. Hasta ahora los llamados “pelotazos inmobiliarios” -compra y vende en menos de un año por mayor valor- estaban exentos. Habrá que esperar al periodo de enmiendas para ver si se establece un régimen especial para las empresas del sector inmobiliario, que podrían verse perjudicadas.

Este impuesto local también se liquidará en donaciones o herencias. En esos casos, se calculará en función del valor que figure en las declaraciones del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/18/actualidad/1516303654_706742.html

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Alquilar la terraza, el nuevo negocio inmoviliario

Alquilar la terraza

 

Alquilar la terraza, el nuevo negocio inmobiliario.

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El alquilar la terraza para celebrar cumpleaños es una tendencia al alza en Madrid y Barcelona.

Los propietarios encuentran en el arrendamiento de sus azoteas o de sus viviendas para la celebración de eventos profesionales o lúdicos una forma de obtener ingresos extra.

¿”Te vienes de terraceo?”.

Con esta propuesta tan sugerente alquila un propietario su terraza, la de su ático, en Moncloa (Madrid). Tiene 40 metros cuadrados y espacio para unas 22 personas. “Terraza superespaciosa y muy moderna en el centro de Madrid con fabulosos atardeceres y vistas a la sierra de Madrid, el faro de Moncloa y el Arco de la Victoria. Dispone de una barbacoa”, resume orgulloso su dueño en Atiko.co, una plataforma de economía colaborativa de alquiler de cubiertas privadas en Madrid y Barcelona. Cobra 250 euros por siete horas. La tarifa de limpieza son 30 euros y pide un depósito de 120 euros.

Son muchos los propietarios que están encontrando un nuevo camino para obtener unos ingresos extras.

Ahora, el alquilar la terraza a particulares para organizar eventos, ya sean fiestas de cumpleaños o grabaciones de anuncios, es una tendencia al alza. Y rentable si se sabe sacar provecho. “Este verano hemos tenido semanas donde había más demanda que oferta. Tenemos unas 10 terrazas en Barcelona que ya han superado los 10 alquileres.

De hecho, hay un anfitrión que ya superó los 3.000 euros de beneficios”, dicen Óscar Jorge y Hilaire Besse, los fundadores de Atiko. El Airbnb de las terrazas, creada en junio de 2017, oferta unas 50 en Madrid y Barcelona.

El alquilar la terraza se trata de sacarle rendimiento a la azotea cuando su dueño está fuera de casa. O no, porque muchos se quedan para ayudar a los invitados. “No son terrazas de vivienda vacías. Son de pisos donde se vive todo el año, con anfitriones que buscan ganar un dinero extra de vez en cuando”, señala Besse. En el 90% de los casos son arrendadas por particulares para celebrar cumpleaños, aunque también reuniones familiares, barbacoas y afterworks. El resto de solicitudes llegan de productoras de cine y otras empresas de eventos. Las azoteas más buscadas son las que tienen barbacoa, buenas vistas y una capacidad mínima para 15 personas.

Cada anfitrión gana unos 200 euros de media, más la tasa de limpieza, por arrendar su terraza unas seis horas. De momento, la plataforma ha reportado más de 20.000 euros a los propietarios.

Pero las azoteas no son el único dulce para los particulares o empresas que buscan un espacio distinto donde convocar un encuentro profesional o lúdico. De hecho, el alquiler de viviendas completas o de una única habitación para grabar anuncios, celebrar eventos, reuniones corporativas, rodar películas o convocar fiestas ha ganado adeptos en el último año.

“Cada vez son más las empresas e incluso particulares que, después del éxito de plataformas como Airbnb o Uber, recurren ahora a propiedades particulares con un alma más hogareña. Tenemos usuarios que buscan desde apartamentos abiertos tipo loft para rodar videoclips a casas de lujo donde celebrar una ceremonia”, dice Belén Sola Rico, fundadora de Espacios+Creativos, portal que reúne espacios en alquiler para eventos o producciones por horas o días.

Las empresas de eventos dejan los platós de rodaje para buscar viviendas, algo que están sabiendo aprovechar tanto los propietarios como las plataformas de economía colaborativa. Es el caso de Wimdu.es, plataforma europea de alquiler de apartamentos privados que permite elegir la opción de “adecuado para eventos” en su web. También Rentalia, el portal de alquiler vacacional del grupo Idealista, ofrece esta posibilidad.

“La modalidad de alquiler es igual que el turístico y, por tanto, puede haber casas vacías que se alquilen por completo o solo habitaciones. Los precios son los que quiera poner su propietario. En el caso de una casa en Madrid, por ejemplo, vale 98 euros la noche, y otra en Barcelona, donde rodaron directores de cine como Pedro Almodóvar, Allan Parker y Wim Wenders, son 300 euros la noche”, señala Javier López, portavoz de Wimdu en España.

El precio se fija, como en el resto de apartamentos, por noche. También hay casas que se ofrecen como espacios para meditación y actividades relacionadas con la naturaleza. En Wimdu las ciudades donde más ha crecido el alquiler para eventos en 2017 han sido Las Palmas (54%), Málaga (51%), Madrid (44%) y Barcelona (43%).

Principales demandantes

Los principales demandantes del portal Espacios+Creativos buscan viviendas para rodajes, sesiones fotográficas para anuncios, programas de televisión, series, cortos y vídeos de YouTube. “Pero también existe otra corriente de usuarios que reclama este tipo de espacios para fiestas particulares (cumpleaños, catas de vinos, cenas privadas.) o celebraciones íntimas (bodas, comuniones, graduaciones.)”, explica Sola. Según su experiencia, “la cantidad mínima por evento no suele ser inferior a 500 euros al día”.

Las comuniones, bodas y congresos son los tres eventos más solicitados en Venues Place, portal que ofrece más de 4.000 espacios, de los que 31 son casas particulares publicadas y otras 50 sin publicitar porque buscan eventos exclusivos. Y es que, además de pisos, hay fincas, cortijos o castillos que encuentran en estos alquileres una forma de mantener sus propiedades.

No todas las casas valen para alquilar la terraza.

Casi imprescindible es que la vivienda disponga de luz natural y de los metros suficientes, ya sea en el interior o en el patio o jardín, para albergar a todo el personal necesario o a los invitados. Por ejemplo, son interesantes “una cocina de estilo campero para rodar vídeos de YouTube, un salón acogedor para una entrevista televisiva, un ático con vistas para una sesión de fotos, puertas originales para anuncios o apartamentos de verano con vistas al mar”, enumera Belén Sola.

Hay que tener en cuenta que todas estas actividades tributan y hay que rendir cuentas a Hacienda. Además, “tienen que cumplir con las normativas que tengan los Ayuntamientos, incluidas licencias. Y tienen que respetar el reglamento de seguridad que exija la normativa, como salida de emergencias”, indican en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/25/actualidad/1516899037_153485.html

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La PAH propone una Ley de Vivienda para atajar la burbuja del alquiler y fijar precios máximos

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La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha propuesto un proyecto de Ley que, de salir, una ley de vivienda que desincentivaría el uso de plataformas como Airbnb.

Unidos Podemos, Compromís, ERC, PDeCAT y Bildu apoyarán la propuesta de Ley en el Congreso que permitiría regular el precio de los alquileres para acabar con la burbuja generada por el alquiler vacacional.

Desde hace pocos años, se ha ido gestando, de forma silenciosa, una batalla entre el alquiler vacacional de plataformas como Airbnb (donde cualquiera puede alquilar su piso por días, semanas o temporadas, o incluso su habitación) y el alquiler tradicional.

Tras la crisis, y debido a un cambio de cultura en la sociedad española, el porcentaje de personas que puede o quiere acceder a la compra de una vivienda es menor, por lo que el alquiler está en alza. A esto hay que sumar que los propietarios de pisos y viviendas con destino a alquiler prefieren hacerlo en el terreno vacacional, pues el beneficio diario puede equiparar al beneficio que se obtendría de forma semanal en el tradicional.

Muchos propietarios están echando a los inquilinos de sus alquileres (de forma legal, por supuesto) para reformarlo y publicarlo en plataformas como Airbnb. Los alquileres que quedan para larga temporada (los tradicionales) son relativamente pocos, por lo que, debido a la oferta y demanda, suben el precio. Hay poblaciones incluso donde los precios del alquiler de larga estancia se han llegado a duplicar (de media, el alquiler ha subido en torno a un 30%).

Explotar la burbuja estableciendo un precio máximo

Afirmando que no se debería especular con la vivienda (es de primera necesidad), la plataforma PAH (Plataformas de Afectados por la Hipoteca), ha planteado al Congreso proyecto de Ley que pretende solucionar precisamente esto, regulando el precio de los alquileres. La Ley de vivienda tendría ámbito estatal y serían los ayuntamientos los que establecerían este tope, aunque se crearía un índice de referencia estatal.

La propuesta de Ley pretendería hacer no rentable a los alquileres tipo Airbnb

En este índice se tendría en cuenta muchas cosas: localización de la vivienda, la capacidad adquisitiva de la población, el número de habitantes, las características de la vivienda, la ubicación y otros muchos factores. Luego, serían los ayuntamientos quienes lo adapten de forma más concreta.

Cómo afectaría a plataformas tipo Airbnb

La plataforma no ha especificado qué ocurriría con los alquileres vacacionales más allá de que esta Ley de vivienda es para acabar con ellos (el texto aún no es público). No obstante, se prevé, gracias a lo que han adelantado, que, mediante esta herramienta, este tipo de alquileres dejarían de ser más rentables que los alquileres de larga estancia.

La nueva Ley desincentivará el uso de Airbnb y otros por parte del dueño del inmueble

Puesto que sería igual de rentables, y, por comodidad (un alquiler de larga temporada es mucho más sencillo de mantener que uno vacacional), gran parte de estos alquileres vacacionales volverían al tipo de alquiler de larga temporada. Ese sería el planteamiento, al menos, de lo que se pretendería obtener con esta propuesta de ley.

Como resumen, pues, tenemos que, por ley, los propietarios de pisos no podrían alquilar el suyo por un precio superior al que establezca la ley. Presumiblemente, se establecería un precio mensual y un precio mensual prorrateado. Este último sería el que afectaría a este tipo de alquileres. La Ley de vivienda, entonces, desincentivará que los dueños saquen partido a sus inmuebles por medio de plataformas como Airbnb.

A menos alquileres vacacionales, aumentará la oferta de alquileres de larga temporada, y por lo tanto el mercado volverá a regularse, acabando por ser más barato, siempre desde el planteamiento de esta propuesta. Pero aquí afectan otros factores: muchos de esos alquileres que salen del mercado vacacional nunca volverán al de larga temporada, pues muchos ni siquiera han estado nunca (hablamos de segundas viviendas y no de inmuebles comprados específicamente para especular).

FUENTE: El Español
http://omicrono.elespanol.com/2018/01/propuesta-ley-alquiler-vacaciones-airbnb/

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Los pisos de segunda mano suben un 10,4% en Barcelona

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Vivir en Barcelona en un piso de segunda mano es un 10,4% más caro que en 2016. Según el último informe del portal Idealista, el precio de estas viviendas es de 4.298 euros el metro cuadrado. El barrio más caro es Diagonal Mar (Sant Martí) frente a Ciutat Meridiana (Nou Barris), que es el más barato de la capital catalana. El único barrio en el que bajan los precios es Provençals (Poblenou), en concreto, un 3,5%. En Girona, el coste de las viviendas usadas creció un 5,4%; en Lleida, un 9%, mientras que en Tarragona la subida se limitó al 1,1%.

La subida de los precios de las viviendas de segunda mano ha sido generalizada en todos los distritos de Barcelona, siendo Sants-Montjuïc el que registra un mayor crecimiento. Comprar un piso usado en esta zona cuesta 3.617 euros por metro cuadrado, un 24,9% más que en 2016. Sin embargo, debemos ir a Les Corts para localizar el distrito más caro de la ciudad. Allí el metro cuadrado asciende hasta los 5.207 euros. Le sigue Sant Gervasi Sarrià y el Eixample. En cambio, los distritos más baratos para vivir son Horta-Guinardó, Sant Andreu y Nou Barris, que con un precio de 2.220 euros el metro cuadrado es la zona más asequible de la ciudad.

Los pisos de segunda mano suben, ¿y por barrios?

En un análisis por barrios, Diagonal Mar es el más caro de Barcelona. Los propietarios piden 6.402 euros para vivir en alguno de sus pisos de segunda mano. Contrasta Ciutat Meridiana como el barrio más barato, con un coste de 1.498 euros. Para vivir en los céntricos barrios del Eixample hay que pagar 4.978 euros de media. En Gràcia cuesta 4.157 euros, y en Ciutat Vella, 4.584. La mayor subida la encontramos en El Poble-Sec y Parc de Montjuïc, con un incremento del 42%.

Los resultados en la compraventa de pisos no han cumplido con la expectativas de la empresa Idealista.

Así lo analiza su jefe de estudios, Fernando Encinar, para quien la crisis en Cataluña ha provocado una “ralentización” de su mercado inmobiliario que afectará “sin duda a la cuenta final de resultados” del mercado español.

El contexto político, no obstante, no ha evitado una subida en los pisos usados en Cataluña del 9,5%, aunque entre octubre y diciembre, los precios en la capital catalana han bajado un 1,2%. También ha bajado el coste del metro cuadrado en Provençals del Poblenou, el único barrio donde los pisos pierden valor de toda Barcelona en el conjunto del año, en concreto un 3,5%.

Precios por municipios

El municipio donde se ha disparado más el precio con una subida del 28,6% es Sant Just Desvern (Barcelona). Vivir en la localidad cuesta 3.528 euros el metro cuadrado. En Esplugues de Llobregat, el precio de las viviendas usadas crecieron un 22,6%, y en Olesa de Montserrat, un 22%. En Centelles, sin embargo, los valores de los pisos cayeron un 12,6%. En otras grandes ciudades catalanas el precio también subió considerablemente. En Badalona lo hizo un 7,5%; en L’Hospitalet de Llobregat, un 12,9%, y en Sabadell el precio de los pisos usados se elevó un 11%.

Si usted está interesado en vender su vivienda, local o plaza de garaje, recuerde que Finques Chicote además de ser Administrador de Fincas y Agente de Seguros, también es Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), por lo que nos podemos hacer cargo de la compraventa de su propiedad. Consúltenos sin compromiso para conocer las condiciones de venta.

FUENTE: El País
https://elpais.com/ccaa/2017/12/27/catalunya/1514399743_124312.html

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El alquiler a largo plazo repunta

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El alquiler turístico tiene tantos frentes abiertos que son muchos los propietarios que barajan la idea de pasarse al arrendamiento tradicional, el de larga temporada. Ambos dan jugosas rentabilidades, tanto el alquiler turístitico como alquiler a largo plazo, pero cada vez son más los caseros que lo abandonan por el tiempo y dedicación que exige, el papeleo y los requisitos legales, porque carecen de licencia turística o no quieren problemas con Hacienda.

Precisamente el último frente al que se enfrentan llega desde este ministerio que, aunque lleva algunos años reforzando la vigilancia sobre estos inmuebles, ultima un decreto que obligaría a las plataformas de alquiler de viviendas de uso turístico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar a los propietarios y a presentar informes periódicos para que declaren con más detalle su actividad, tal como ya avanzamos en un artículo el pasado 2 de enero.

Además, el alquiler tradicional cada vez es más atractivo: las rentas han subido un 18,4% en España en 2017, según Idealista. Y la rentabilidad no para de crecer: alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del año anterior, según Urban Data Analytics (uDA).

“Poco a poco están empezando a valorar migrar sus viviendas del alquiler vacacional al alquiler permanente, porque los números no salen. En las grandes ciudades el turístico es interesante si se alquila una habitación de la casa donde estás viviendo o la gestión de la vivienda la hace directamente el propietario. Pero si se externaliza, entre la comisión del gestor, los gastos vinculados y el pago de impuestos hace que salga lo comido por lo servido. Además, un alquiler permanente conlleva mucha menos gestión”, señala Fernando Encinar.

Aun así, el alquiler turístico en España es un mercado al alza, sobre todo en Madrid, Barcelona y Sevilla, que lideran el ranking del alquiler vacacional. Los que practican esta modalidad tienen claras sus motivaciones: el 81% de los propietarios considera que obtiene más beneficio y, además, destacan la rapidez con la que se alquila y la creciente demanda, según un estudio de Fotocasa. El 66% de estos arrendatarios calcula que obtiene entre un 5% y 15% más que alquilando de manera tradicional. Y un 12% afirma que con el alquiler turístico obtiene un 20% más de beneficio, añade Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal.

Pero, ¿es realmente más rentable este alquiler que el tradicional? No siempre.

Hay que echar números antes de decantarse por alguna opción, ya que factores como la ocupación, la ubicación de la vivienda, el precio y la temporada del año son determinantes para conocer dónde se consigue la mayor rentabilidad. También la coyuntura e inestabilidad política influyen. Es el caso de Cataluña, donde ha bajado la demanda de alquileres turísticos, al igual que las reservas hoteleras.

Echar cuentas

Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler turístico sea más rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un mínimo de noches, algo que no resulta nada sencillo. Por ejemplo, para tener el inmueble ocupado 15 noches es preciso que tenga turistas todos los fines de semana del mes.

La compañía Alquiler Seguro ha elaborado un análisis que compara los niveles de rentabilidad en ambas modalidades en las ciudades de Madrid y Barcelona durante este pasado mes de diciembre. Para analizar la rentabilidad del alquiler turístico de un estudio en el distrito de Centro de Madrid por el que se piden 60 euros por noche se necesita tener en cuenta los ingresos, los gastos fijos mensuales por consumos y suministros (se calculan 100 euros ) y la tributación a Hacienda (se supone que el propietario tributa un 20% del rendimiento neto del apartamento). A esto hay que añadir el gasto que supone contratar a una empresa que se encarga de gestionar el inmueble (cobra al propietario un 20% del coste de la estancia con un mínimo de 60 euros).

En el alquiler a largo plazo -por el que el propietario pide 750 euros al mes- también hay que tener en cuenta la tributación y los gastos por gestión del alquiler (un 5% más IVA de la renta mensual e incluye la garantía del cobro). Los gastos mensuales por consumos y suministros los paga el inquilino. La conclusión es que este piso madrileño necesita, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 21 y 24 noches al mes (entre el 70% y el 80% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. Si el propietario tiene la fortuna de ocupar la casa todas estas noches obtendría entre 708 y 832 euros mensuales. En el alquiler permanente ingresaría 684 euros al mes.

Lo mismo sucede cuando se trata de un estudio en el Born (Ciutat Vella). En el caso de Barcelona, además, se ha notado una menor demanda por la crisis política. En el mes de junio este mismo inmueble del Born solo tenía que estar habitado entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%).

“Hacer que una vivienda turística sea rentable implica una alta tasa de ocupación del inmueble. De hecho, ahora en algunos distritos de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) y Barcelona (Les Corts, Nou Barris y Sant Andreu) aunque estuviese con la máxima ocupación el alquiler turístico no sería más rentable que el residencial (alquiler a largo plazo). En la gran parte de los distritos de Madrid y Barcelona es necesaria una ocupación de entre el 70% y el 80%, por lo que alcanzar esta ocupación mínima es tarea complicada”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La misma postura sostienen en la plataforma Airbnb.

“En Barcelona, la gran mayoría de los alojamientos son menos rentables que el alquiler de larga duración. El 78% de las casas enteras anunciadas en Airbnb ganan menos que los ingresos que se consiguen en el alquiler de larga duración”, señalan. “Solo un 2,5% de las casas enteras que se anuncian en Ciutat Vella generan más ingresos que el alquiler a largo plazo. En el resto de barrios, esta cifra es de menos del 1%”, detallan.

FUENTE: El País
https://elpais.com/economia/2018/01/04/actualidad/1515081768_415651.html?rel=mas

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