Cómo actuar cuando un inquilino no paga el alquiler

Cómo actuar cuando un inquilino no paga el alquiler

Cómo actuar cuando un inquilino no paga el alquiler.

Alquilar un piso a un inquilino casi siempre conlleva tener que lidiar con pequeños y grandes problemas, no siempre de fácil solución. De entre ellos, el más temido es, seguramente, que el inquilino deje de pagar el alquiler. ¿Qué podemos hacer cuando eso ocurre y el alquiler de nuestro piso no lo gestiona un administrador de fincas? ¿Cuáles son los pasos recomendados?

Para evitar que los inquilinos dejen de pagar el alquiler, el propietario de la vivienda puede demandar tras el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos.

Eso sí, se aconseja intentar antes lograr un acuerdo mediante la vía de un aviso previo por vía amistosa (pero demostrable). Es decir, antes se debe realizar el envío de alguna de las siguientes:

  • El burofax al domicilio de la vivienda alquilada a través de Correos y con acuse de recibo y certificación de contenido.
  • El telegrama con los mismos requisitos.
  • El aviso por vía notarial.

En este aviso previo se debe incluir la cantidad pendiente a pagar y también se debe incluir un plazo suficiente desde que se comunica el aviso para que se realice el pago. Si no es así, se podrá comenzar la demanda legal.

Pasado el plazo para el pago del aviso anterior, al no pagar alquiler ni llegar a un acuerdo amistoso entre ambas partes, el propietario puede iniciar ya el procedimiento judicial de reclamación.

Este procedimiento se llama “Desahucio por falta de pago” o según lo ha llamado erróneamente la prensa “desahucio expres”.

Es un procedimiento en el que se piden dos cosas:

  • Que se pague la deuda.
  • Que se desahucie al inquilino si no paga la deuda.

Para este tipo de procedimientos se necesita además de un abogado, un procurador, con lo que se aconseja que después de enviar el burofax u otra comunicación, el propietario busque un abogado especialista en temas de alquiler para que lo prepare. Finques Chicote trabaja conjuntamente con varios bufetes de abogados expertos en estos temas, por lo que podemos asesorarle.

Las principales características del procedimiento para inquilinos que no pagan son:

  • La demanda al inquilino se presenta en los juzgados de primera instancia del domicilio de la vivienda alquilada al no pagar alquiler.
  • El juzgado notificará en el domicilio de la vivienda alquilada, a no ser que en el contrato se haya indicado otro domicilio (si no se logra contactar con el interesado en una segunda vez se publicará por edictos).
  • El inquilino puede pagar tanto la deuda inicial como las mensualidades, en cualquier momento antes de la vista del juicio.  En este caso, el procedimiento de desahucio se paraliza excepto en dos casos:
  1. que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.
  2. que entre la recepción del burofax o comunicación fehaciente y la fecha en que se puso la demanda de desahucio haya pasado más de un mes sin que el inquilino haya intentado pagar la deuda en ese plazo.

Por tanto, si no se paga la deuda o si se paga, pero con alguna de las dos excepciones vistas arriba, el procedimiento acabará en el desahucio del inquilino. Este desahucio será forzoso si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, lo cual supondrá las siguientes medidas:

  • el juzgado señalará una fecha en la que acudirá el abogado del arrendador con el oficial del juzgado.
  • si el inquilino no se marcha voluntariamente se hará un segundo intento al que se acudirá con la fuerza pública.

Por último, si el inquilino no abona la deuda, se realizará la investigación del patrimonio del inquilino para el embargo de las cantidades que puedan cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento si el juzgado así lo considera (las costas son los gastos de abogado y procurador del propietario arrendador).

Este es el procedimiento normal que establece la ley, pero que dependerá en función de lo que se indique en el contrato de alquiler. El contrato puede establecer como solución a los conflictos otra vía, como la del arbitraje. En ese caso el arrendador deberá dirigirse al organismo de arbitraje al que se han sometido en el contrato para reclamar la falta de pago.

La ventaja principal del arbitraje es que no se necesita abogado ni procurador para el trámite inicial (eso no quiere decir que no siga siendo aconsejable la intervención de abogado para asesorar al propietario, pero ya no será obligatorio por ley al menos en la primera parte).

El procedimiento arbitral acaba con un “laudo”, que es la resolución del árbitro y que sería el equivalente a una sentencia. Ahora bien, si el inquilino no cumple lo que dice el laudo (no se marcha de la vivienda o no paga voluntariamente la deuda) habrá que acudir al juzgado para pedir la ejecución forzosa tal y como se ha explicado más arriba.

Así, una vez que se conoce el procedimiento es importante tener en cuenta algunos factores:

  • Comprobar la solvencia del posible inquilino antes de firmar el contrato de alquiler.
  • Establecer garantías, como por ejemplo:
  1. un seguro de protección jurídica de arrendador que cubra desde la designación del abogado y procurador para el trámite hasta incluso las mensualidades impagadas por el inquilino. Finques Chicote colabora con la mayoría de compañías aseguradoras, por lo que podemos realizarle esta gestión.
  2. un aval bancario, que suele ser para cubrir al menos de 4 a 9 meses de rentas.
  3. una cantidad como depósito en garantía adicional suplementaria a la fianza mínima obligatoria que, recordemos, para vivienda sin amueblar es de una mensualidad de renta, y para viviendas amuebladas es de dos mensualidades de renta.

Finques Chicote tiene como rigurosa política el aplicar minuciosas búsquedas y filtrados de candidatos, empleando algunas de las técnicas comentadas en nuestro artículo del 12 de julio, y otros métodos más tradicionales, para poder encontrar el inquilino más idóneo, y así mismo, en la medida de lo posible, intentar garantizar a los clientes que nos confían el alquiler de sus pisos, que el inquilino final al momento de la firma del contrato de alquiler dispone de una solvencia contrastada, porque no es lo mismo alquilar a un inquilino que alquilar a un buen inquilino.

FUENTE: Arag
https://www.arag.es/blog/derecho-inmobiliario/inquilino-moroso/

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Las humedades son un riesgo

humedades

 

Las humedades son un riesgo para la estructura de un edificio.

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La revisión periódica de las humedades de las zonas comunes de una Comunidad de Propietarios es fundamental para el buen mantenimiento y para la prevención de futuras averías, que pueden poner en riesgo tanto la salud de las personas que allí habitan como la propia estructura de la finca.

Debido a su ubicación, al uso que se le da a los elementos comunes y al constante tránsito de los propietarios; las zonas comunes como el foso del ascensor, escaleras, cuartos de contadores, garajes y sótanos suelen presentar humedades, no obstante no siempre se le da importancia a la erradicación de estos inconvenientes por suponer que no afecta a las viviendas privadas; sin embargo, no eliminar a tiempo las humedades puede resultar en graves problemas estructurales para el edificio.

Las estructuras de los sótanos y los garajes son las que sustentan al resto del edificio, por lo tanto, al presentar humedades en esas zonas, los cimientos, paredes, forjados, hierros y vigas se ven afectadas y por consiguiente, la base del edificio. Además, debido a la escasa ventilación en esas zonas, la humedad se extiende con mayor rapidez, pudiendo llegar a afectar a los pisos más bajos.

Por otra parte, las humedades también afectan la estética de los edificios y limitan el uso completo de las instalaciones, sin olvidar que pueden generar problemas de salud por la proliferación de moho.

Realizar una revisión periódica ofrece seguridad y tranquilidad a los vecinos. Desde Finques Chicote colaboramos con profesionales especialistas en esta materia para garantizar el bienestar y la salud de los propietarios. Antes de que las humedades deterioren y perjudiquen la estructura de un edificio, es fundamental erradicar definitivamente el problema y evitar que este suponga un riesgo para la Comunidad. Atacar el problema de raíz permite un ahorro considerable en derramas, debido a que no se esconde el problema sino que se elimina definitivamente.

Si usted es cliente de Finques Chicote y sospecha que su finca que administramos puede estar sufriendo de humedades, avise al presidente de su Comunidad para que éste a su vez nos lo comunique y podamos enviar a un profesional para que elabore un estudio del problema y plantee soluciones.

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Cancelación registral

Cancelación registral

 

Cancelación registral

Cancelación registral

La cancelación registral de la Hipoteca.

En el momento de proceder a la venta de un inmueble gravado con una hipoteca, nos podemos encontrar con la situación que en el Registro de la Propiedad consta que la inscripción de la misma no ha sido cancelada pese a que se han realizado la totalidad de los pagos.

Si han transcurrido más de VEINTE años desde que se finalizó el pago de la hipoteca, no será necesario llevar a cabo los trámites de cancelación, dado que transcurrido ese tiempo, el Registro de la Propiedad ha de proceder automáticamente a la cancelación de la inscripción sin coste alguno.

En el supuesto que no haya transcurrido el citado plazo y se quiera vender la finca, o se haya cancelado anticipadamente los pagos de la hipoteca y se quiera vender la finca, tendremos que proceder a solicitar la cancelación del asiento registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad donde se tenga inscrita la propiedad del inmueble en cuestión.

Pasos a seguir para la cancelación registral de la hipoteca en dicho Registro:

Los trámites a realizar para proceder a la cancelación de la hipoteca son en esencia:

1º.- Obtención del “certificado de saldo cero”.

Lo primero que se debe hacer es solicitar al banco el “certificado de saldo cero”, que es el documento en el que la entidad financiera reconoce que el préstamo hipotecario ya está pagado.

Es habitual que el banco quiera gestionar el proceso de cancelación registral, y que para ello solicite una provisión de fondos.  No obstante, no existe obligación de aceptar. Uno mismo se puede tramitar la cancelación o encargársela a un tercero de confianza. En este sentido, puede acudir directamente a una notaría y que ésta se ponga en contacto con el banco para solicitarle la documentación necesaria.

Además, es importante destacar que el banco no puede cobrarle por expedir el certificado de saldo cero (algunos bancos pretenden cobrar unos 100 euros por emitirlo). Tampoco puede cobrarle por el desplazamiento del apoderado del banco a la notaría.

2º.- Formalización de escritura pública de cancelación.

Una vez conseguido el certificado, hay que llevarlo al notario junto con la escritura de hipoteca. Allí se hará una escritura pública de cancelación, que debe ser firmada por un apoderado del banco (la notaría se encarga de llamarlo). Según indica el Banco de España, la entidad no debe cobrar nada por el desplazamiento del apoderado. Además, se puede acudir a cualquier notario, no es necesario ni obligatorio que sea el mismo con el que se firmó la hipoteca.

3º.- Tributación.

Tras haber obtenido el certificado de saldo cero y formalizada la escritura pública de cancelación, hay que ir a una delegación de la Comunidad Autónoma correspondiente para solicitar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod.600). La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este impuesto, pero está exento de pago.

4º.-  Registro de la propiedad.

Cuando ya se tiene la copia del impuesto, la documentación del banco y la escritura de la notaría, hay que ir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. No es obligatorio y, como se ha indicado pasados 20 años, el Registro la cancela sin coste alguno, pero si no se da este último paso, aparecerá la existencia de una hipoteca vigente y será más difícil conseguir crédito en caso de necesitarlo.

Obtención de una Nota Simple: Este trámite no es necesario, pero, si se desea, para verificar que se ha cancelado la hipoteca, se puede pedir una Nota Simple y comprobar que efectivamente ya no existe la carga de la hipoteca.

Gastos de la cancelación:

La cancelación registral de una hipoteca lleva asociados una serie de gastos que es conveniente valorar. En función de éstos, podrá decidir si le interesa o no realizar la cancelación registral:

– Comisión de cancelación: su coste depende del capital prestado. Suele oscilar entre un 0,25% y un 0,50%.

Gastos notariales y registrales:

En la actualidad, la base sobre la que se aplica el arancel es sobre el capital inscrito inicialmente, es decir sobre el importe del préstamo solicitado en su día. De esta forma, y según cálculos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), con este nuevo arancel pasar por el notario para cancelar una hipoteca cuyo importe inicial fue de 150.000 euros, costará 137 euros con una sola copia simple, es decir, casi el triple de lo que costaba antes (50 euros).

Además, por muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrará un mínimo de 90 euros. En el caso del registrador y para el mismo préstamo (150.000 euros) la minuta ascenderá a 84 euros, casi el triple de lo establecido anteriormente (28,85 euros). El mínimo a cobrar por el registrador será de 24 euros.

Costes que no deberán cobrar notarios y registradores:

A pesar del aumento notorio en los gastos notariales y registrales, la nueva legislación establece claramente qué deben y qué no deben cobrar notarios y registradores por llevar a cabo este trámite. A continuación detallamos los gastos que no corresponden a estos profesionales:

* Notarios: Las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como “información registral”, “fax de comunicación al registro”, “certificado de cargas”, “obtención de certificaciones bancarias” o “búsqueda de antecedentes”.

* Registradores: Estos no podrán incluir en sus honorarios conceptos como “certificación telemática”, “certificación gráfica y catastral”, “nota marginal geobase” o “nota informativa notario”.

En el supuesto que en la factura estuviera incluido alguno de estos conceptos, se podrá recurrir a la Dirección General de los Registros y del Notariado para allí pagar estrictamente lo que dicta la ley.

FUENTES:
– Colegio de Registradores de España
http://www.registradores.org
– Colegio de Notarios de Catalunya
https://www.notarisdecatalunya.org/
– Dirección General de los Registros y del Notariado
http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/Portal/es/ministerio/organigrama/subsecretaria/direccion-general-registros

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Sistemes d’emmagatzematge

sistemes d'emmagatzematge

 

Subvencions de sistemes d’emmagatzematge d’energia elèctrica amb bateries.

Subvencions de sistemes d’emmagatzematge d’energia elèctrica amb bateries.

Subvencions de sistemes d’emmagatzematge d’energia elèctrica amb bateries.

Amb data 1 d’agost de 2017 s’ha publicat la RESOLUCIÓ EMC/1865/2017 de 24 de juliol, per la qual s’aproven les bases reguladores per a la concessió de subvencions per a sistemes d’emmagatzematge d’energia elèctrica amb bateries, associats a instal·lacions fotovoltaiques d’autoconsum.

Subvencions sistema d’emmagatzematge

Es consideren subvencionables els Sistemes d’Emmagatzematge d’Energia elèctrica ubicats en edificis d’ús residencial domèstic amb bateries de la tecnologia ió-liti que formin part d’una instal·lació fotovoltaica que estigui connectada a l’interior d’una xarxa acollida a qualsevol de les modalitats d’autoconsum d’energia elèctrica (definides en l’article 9 de la Llei 24/2013, de 26 de desembre, del Sector Elèctric), que s’instal·lin dintre del territori català.

Exclusions

No seran subvencionables els sistemes d’emmagatzematge per instal·lacions aïllades.

Beneficiaris sistema d’emmagatzematge

Són beneficiàries d’aquests ajuts:

a) Les persones físiques que no desenvolupin una activitat econòmica

b) Les comunitats de propietaris

Quantia

L’import de la subvenció serà, com a màxim, del 70% del cost total de les despeses del sistema d’emmagatzematge amb bateries de la tecnologia ió-liti, amb un límit de 5.000 euros per sistema.

Termini

El termini de presentació de sol·licituds, d’execució i de justificació es determinaran en la convocatòria corresponent, que està previst que es publiqui a partir del mes de setembre.

El procediment de concessió de les subvencions és el de concurrència no competitiva, i el criteri d’atorgament serà l’ordre cronològic de presentació de les sol·licituds fins a exhaurir la dotació pressupostària indicada a la resolució de la convocatòria.

Enllaç amb les bases de la convocatòria:
http://dogc.gencat.cat/ca/pdogc_canals_interns/pdogc_resultats_fitxa/?action=fitxa&mode=single&documentId=794245&language=ca_ES

FONT: Generalitat de Catalunya
http://icaen.gencat.cat/ca/energia/ajuts/icaen-sistemes-demmagatzematge-denergia-electrica-amb-bateries-associats-a-installacions-fotovoltaiques-dautoconsum/

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¿Cómo comprarás tu casa dentro de una década?

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Incluso en la compra de una vivienda, las nuevas tecnologías están modificando los hábitos de consumo de forma drástica. Big Data, realidad virtual, drones y beacons son las tendencias que reinarán en la compra-venta de activos durante la próxima década.

El desarrollo de las nuevas tecnologías ha marcado un antes y un después en los hábitos de consumo de los usuarios del siglo XXI. El paradigma digital se ha hecho con el poder y según la tendencia actual, los consumidores son cada vez más asiduos a realizar las compras por la red. Para hacer posible esta realidad, los modelos de negocio han cambiado y consecuentemente las empresas se han ido sumando, de manera progresiva, al carro de la transformación digital.

Gracias a la creciente e imparable innovación en el e-commerce y la logística, los usuarios pueden comprar cualquier bien material desde el sofá de casa. Y no sólo eso, también pueden solucionar trámites burocráticos, realizar operaciones bancarias e incluso ir al médico “virtual”.

Recientemente, esta realidad “digital” se ha expandido al sector inmobiliario, dando lugar al proptech.

Un sector que hace posible la compra y la venta de activos apoyándose principalmente en el desarrollo de la tecnología e innovación en la gestión de propiedades.

V, una de las empresas que lidera el ecosistema del sector proptech en materia de venta de inmuebles, ha detectado cómo el desarrollo de la tecnología y la incorporación de las innovaciones digitales, están suponiendo un cambio en la compra de activos. Una práctica que pretende dar un giro de 360º de aquí a una década, incluyendo avances como:

. Big Data: Gracias a los datos recogidos a partir de históricos “online”, se podrá crear un perfil psicográfico del estilo del comprador. El objetivo es el de filtrar los gustos de los usuarios, para poder presentarles la casa de sus sueños, según sus intereses previamente reconocidos.

. Realidad Virtual: Utilizar cámaras 3D y 360º para que los usuarios puedan hacer una visita virtual y multisensorial del inmueble sin tener que salir de casa. Otra de las ventajas es el desarrollo de la decoración virtual, donde los futuros compradores pueden ver las habitaciones decoradas a su gusto personal; con el futuro mobiliario, la pintura y suelos deseados.

. Drones: Una forma original de ver las propiedades expuestas para venta. Los drones son perfectos para ver los exteriores de una casa. Además, se podrá hacer un examen exhaustivo de los niveles de ruido, gracias al control remoto de estas herramientas.

. Beacons: Con el objetivo de agilizar la venta de activos, esta es otra de las soluciones tecnológicas que modificarán las gestiones inmobiliarias en el futuro. Se trata de pequeños dispositivos conectados que mejoran la experiencia del cliente a la hora de visitar un inmueble, configurando el terminal para recibir cualquier tipo de información de interés en el smartphone, relacionada con el activo.

Está claro que la revolución de las tecnologías ha llegado pisando fuerte, apoderándose de sectores tan tradicionales como lo era el inmobiliario. Gracias al desarrollo de esta industria, los usuarios tendrán la oportunidad de realizar la compra de su futuro inmueble desde cualquier lugar. Estamos en una época donde los usuarios no quieren complicaciones y buscan la máxima comodidad a la hora de realizar una compra.

FUENTE: InmoDiario
http://www.inmodiario.com/187/25200/ano-como-compraras-casa-decada.html

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